대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결 · 전세권근저당권설정등기말소 · 파기환송

사건 개요

상가 임차인은 지급한 임대차보증금의 반환채권을 담보하기 위하여 전세권설정등기를 마치고, 그 전세권에 근저당권을 설정하였습니다. 임대인은 차임 연체 후 임차인의 파산관재인과 전세권 말소 등에 합의하고, 근저당권자에게도 말소 승낙을 구하였습니다. 원심은 담보 목적을 알고 있었던 근저당권자에게 전세권설정계약 전체의 무효를 주장할 수 있다고 보았습니다.

핵심 쟁점

보증금 반환채권을 담보하는 전세권 전체를 통정허위표시로 무효라고 볼 수 있는지, 담보 목적을 알고 있던 근저당권자에게 연체차임 공제를 주장할 수 있다는 사정만으로 말소 승낙을 요구할 수 있는지가 쟁점입니다.

법원의 판단

대법원은 장래 사용·수익을 완전히 배제하지 않는 담보 목적의 전세권은 유효하고, 이미 지급한 보증금으로 전세금 지급을 대신할 수 있다고 설명하였습니다. 전세권설정계약의 외관과 연체차임 공제를 예정한 임대차의 실제 의사가 양립하지 않는 범위에서만 통정허위표시에 따른 무효가 문제 된다고 보았습니다.

근저당권자가 설정 당시 담보 목적임을 알았다면 임대인은 연체차임 등의 공제로 대항할 수 있습니다. 그러나 공제 후 남은 보증금을 담보하는 범위에서는 전세권설정등기가 여전히 유효하므로, 근저당권자는 그 나머지 보증금 상당액을 지급받을 때까지 말소를 저지할 이익이 있습니다.

따라서 원심은 공제할 연체차임 등의 존재와 범위를 심리하고 남은 보증금에 대한 담보의 유효성을 판단했어야 합니다. 대법원은 전세권 전체의 무효를 전제로 말소 승낙의무를 인정한 원심을 파기환송하였습니다.

판결을 읽는 포인트

근저당권자가 담보 목적을 알고 있었다는 사실과 전세권 전체의 소멸은 구별해야 합니다. 연체차임 등 공제 항목과 잔액을 확인해야 하며, 전세권 존속기간 만료 후 근저당권자가 반환채권에 물상대위하는 절차도 함께 살펴야 합니다.

법원 공식 공개 판결문을 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 당시 법령과 사실관계를 전제로 하며 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 판례 게시물 및 첨부 판결문