대법원 2021. 12. 30. 선고 2020다257999 판결 · 건물명도(인도) · 상고기각

사건 개요

임대차보증금 반환채권을 담보하기 위하여 임차인 명의의 전세권이 설정되고 그 전세권에 근저당권이 설정되었습니다. 이후 과세관청들이 근저당권자의 조세 체납을 이유로 전세권근저당권부채권을 압류하였습니다. 임대인은 연체차임 공제로 전세금이 모두 소멸했다며 압류채권자들에게 전세권설정등기 말소에 대한 승낙을 구하였습니다.

핵심 쟁점

임대차보증금 반환채권 담보 목적의 전세권이 유효한지, 전세권설정자가 전세권근저당권부채권의 압류채권자에게 연체차임 공제를 주장할 수 있는지가 문제 되었습니다.

법원의 판단

대법원은 전세권이 사용·수익과 담보의 성격을 함께 가지며, 기존 채권으로 전세금 지급을 갈음할 수 있다고 설명하였습니다. 장래 사용·수익을 완전히 배제하지 않는 이상 보증금 반환채권을 담보하기 위한 전세권설정등기는 유효하다고 보았습니다.

다만 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하려는 당사자의 실제 의사와 달리, 전세권의 외관에는 차임 지급과 공제가 나타나지 않습니다. 임대차계약과 양립할 수 없는 범위의 전세권설정계약은 통정허위표시에 해당하지만, 그 사정을 모르는 제3자에게는 무효를 주장할 수 없으므로 연체차임 공제로 대항할 수 없다고 판단하였습니다.

이 사건 압류채권자들은 전세권의 외관을 바탕으로 새로 법률상 이해관계를 갖게 되었고, 보증금 반환채권을 담보하려는 설정 목적을 알고 있었다고 인정할 증거가 없었습니다. 대법원은 임대인의 청구를 배척한 원심을 유지하여 상고를 모두 기각하였습니다.

판결을 읽는 포인트

전세권 설정 자체의 유효성과 연체차임 공제를 제3자에게 주장할 수 있는지는 구별해야 합니다. 제3자의 법률상 이해관계와 해당 사정에 대한 인식 여부를 확인해야 하며, 임대인과 임차인 사이의 보증금 정산만으로 압류채권자의 지위까지 결정되는 것은 아닙니다.

법원 공식 공개 판결문을 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 당시 법령과 사실관계를 전제로 하며 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 판례 게시물 및 첨부 판결문