대법원 2023. 6. 1. 선고 2023다209045 소유권이전등기 판결입니다. 대법원은 임대차기간을 영구로 정했다는 이유만으로 계약을 무효라고 볼 수 없다고 판단하여 임차권설정등기를 구한 예비적 청구 부분을 파기환송했습니다. 매매를 원인으로 한 주위적 청구에 관한 상고는 기각했습니다.

사건 개요

원고는 토지에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 해 달라고 청구했습니다. 제1심에서 패소한 뒤 항소심에서는 임대차기간을 영구로 정한 임대차계약이 체결되었다고 주장하며 임차권설정등기 청구를 추가했습니다. 예비적 청구는 먼저 내세운 청구가 받아들여지지 않을 경우를 대비하여 판단을 구하는 청구입니다.

원심은 기간을 영구로 정하는 것이 임차권의 성질상 허용되지 않고, 소유자의 사용·수익 권능을 영구히 없애 처분 권능만 남기는 결과가 된다는 이유로 임대차계약을 무효라고 보았습니다. 원고는 매매에 관한 판단과 영구임대차의 효력을 다투며 상고했습니다.

핵심 쟁점

당사자가 자유로운 의사로 임대차기간을 영구로 정한 약정이 임대차의 성질이나 소유권의 본질에 반하여 무효인지가 핵심이었습니다. 영구임대차를 인정하는 것이 소유권의 사용·수익 권능 자체를 모든 사람에 대한 관계에서 없애는 것과 같은지도 문제되었습니다.

법원의 판단

대법원은 임대차 존속기간을 원칙적으로 20년으로 제한했던 구 민법 제651조가 위헌결정을 거쳐 삭제된 경위를 살폈습니다. 민법 제619조의 처분능력이나 권한 없는 사람에 관한 단기임대차 제한 외에 영구임대차계약의 체결을 금지하는 규정은 없다고 설명했습니다.

소유자가 사용·수익 권능을 모든 사람에 대한 관계에서 포기하는 것과 특정 임차인과의 계약관계에서 그 권능을 제한하는 것은 구별해야 한다고 보았습니다. 영구임대차는 임차인에 대한 관계에서 사용·수익이 제한될 뿐 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것이 아니며, 사정변경에 따른 차임 증감이나 계약 해지 등으로 이해관계를 조정할 방법도 있다고 판단했습니다.

따라서 자유로운 의사로 기간을 영구로 정한 약정은 무효로 볼 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 따라 허용된다고 보았습니다. 영구임대는 차임 지급 지체 등 임차인에게 책임 있는 채무불이행이 없는 한 임차인이 관계의 유지를 원하는 동안 존속을 보장하는 의미라고 설명했습니다. 이 보장은 임대인에게 의무, 임차인에게 권리이므로 임차인이 포기할 수도 있고, 그 경우 임차인에게는 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 보았습니다.

대법원은 영구라는 기간만으로 계약을 무효라고 단정한 원심의 예비적 청구 부분을 파기하고 대구지방법원에 환송했습니다. 반면 임대차계약이 실제로는 매매계약이라는 주장은 원심의 증거 선택과 사실인정을 다투는 데 그치고 원심에 잘못도 없다고 보아 주위적 청구에 관한 상고를 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

영구임대차가 원칙적으로 허용된다는 것은 소유권을 취득한다거나 어떠한 사유로도 계약이 끝나지 않는다는 뜻은 아닙니다. 대법원은 특정 임차인에 대한 계약상 기간 보장과 소유권 자체를 구별했고, 임차인의 채무불이행이나 계약관계 조정 가능성도 함께 설명했습니다.

이 사건의 파기환송 범위도 구별해야 합니다. 원고의 매매에 따른 소유권이전등기 청구가 받아들여진 것은 아니며, 대법원이 임차권설정등기 청구까지 최종 인용한 것도 아닙니다. 영구라는 이유만으로 무효라고 본 판단을 바로잡아 예비적 청구를 다시 심리하도록 한 판결입니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2023다209045 판결 공식 공개 원문 · 대법원 주요판결 안내