대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 — 손해배상(기), 손해배상청구 부분 파기환송·나머지 상고기각

사건 개요

상가 임대인들은 임박한 재건축 계획을 알리며 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과 철거 전까지의 기간에 한해 계약할 의사를 밝혔습니다. 신규 계약은 무산되었고 기존 임대차가 종료되었습니다. 상가는 공실 상태를 유지하다가 소유권이 매수인에게 이전되어 철거되었고, 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았습니다. 임차인은 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상을 구하였습니다.

핵심 쟁점

임대차 종료 후 1년 6개월이 되기 전에 소유권이 바뀌어도 종전 임대인과 새 소유자의 비영리 사용기간을 합산하여 신규 계약 거절의 정당한 사유를 인정할 수 있는지가 문제되었습니다.

법원의 판단

대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호가 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우를 말한다고 판단하였습니다. 임대인은 계약 종료 때 그 사유를 들어 신규 계약을 거절하고 실제로도 그 기간 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다.

중간에 소유권이 변동되더라도 비영리 사용상태가 새 소유자의 소유기간에도 유지될 것을 전제로 처분하였고, 실제로 그 상태가 유지되며 양쪽 기간을 합쳐 1년 6개월 이상이라면 정당한 사유를 인정할 수 있다고 보았습니다. 이 사건은 고지한 재건축 계획대로 공실 유지와 철거가 이루어져 위 요건을 충족한다고 판단하여 손해배상청구 부분을 파기환송하였습니다.

별도로 임차보증금 반환과 관련해서는 임대인의 보증금 반환채무가 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없는 상태에서 임차인이 늦게 인도하였다는 이유만으로 지체책임을 물어 두 달 차임 상당액을 공제할 수 없다는 원심 판단을 유지하였습니다. 이 부분을 포함한 나머지 상고는 기각하였습니다.

판결을 읽는 포인트

소유권 이전만으로 권리금 보호의 예외가 자동 성립하는 것은 아닙니다. 임대차 종료 당시 밝힌 거절 사유, 처분의 전제, 실제 비영리 사용의 계속 및 합산기간을 함께 확인해야 합니다. 재건축 계획이라는 말만으로 정당한 사유가 인정된 판결로 일반화해서는 안 됩니다.

이 글은 선고 당시 판결을 소개한 것으로, 개별 사건에 대한 법률의견이 아닙니다.

출처: 대법원 공식 판결 원문 및 판결요지 (2021다272346)