대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결 — 임대차보증금반환 등 (상고기각)

사건 개요

임대인은 중개보조인 등에게 임대차계약 체결, 임료·보증금 수령, 수선 및 보증금 반환 업무를 계속 맡겼습니다. 중개보조인은 월세 계약 권한만 받았음에도 임대인 명의의 전세계약서를 작성하여 임차인에게 보증금을 받아 편취하였습니다. 임차인은 임대인에게 사용자책임을 물었습니다.

핵심 쟁점

직접 고용한 직원이 아닌 중개보조인에게 임대 관리를 위탁한 경우에도 민법 제756조의 사용관계가 인정될 수 있는지가 문제되었습니다.

법원의 판단

대법원은 사용관계가 반드시 유효한 고용계약을 전제로 하는 것은 아니라고 보았습니다. 계속적으로 위탁 사무를 처리하여 왔고 객관적으로 위탁자의 지휘·감독 범위에 속하는 관계라면 피용자에 해당할 수 있으며, 실제 감독 여부보다 객관적으로 감독해야 할 관계인지가 중요하다고 판단하였습니다.

이 사건에서는 임대인이 장기간 임대 업무 전반을 맡겼고, 보증금과 임료가 중개보조인 계좌로 수령되는 방식도 용인하였습니다. 계약 내용과 임차인의 거주 현황을 제대로 확인하지 않는 등 감독권 행사를 게을리한 사정 등을 종합하여, 중개보조인 등의 불법행위에 대한 임대인의 사용자책임을 인정한 원심이 정당하다고 보아 상고를 기각하였습니다.

판결을 읽는 포인트

단순한 중개 의뢰와 계속적인 임대 관리 위탁은 구분해야 합니다. 고용계약의 명칭만으로 책임을 판단할 수 없으며, 위탁한 업무 범위와 금전 수령 방식, 객관적인 지휘·감독 관계를 구체적으로 살펴야 합니다.

이 글은 판결 당시의 사실관계와 적용 법령을 기준으로 정리한 판례 안내입니다. 구체적 사안의 결론은 사실관계와 현행 법령에 따라 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2021다283834 판결문 원문