대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결 — 파기환송

사건 개요

공공임대주택 임차인이 대출 담보로 보증금반환채권 일부를 양도하면서 양수인의 동의 없이 재계약하지 않기로 약정하였습니다. 이후 임차인이 임대인과 재계약하자 양수인은 종전 계약의 기간만료를 이유로 양수금의 지급을 청구하였습니다.

핵심 쟁점

보증금반환채권의 양도가 통지되고 재계약을 제한하는 약정이 있더라도 공공임대주택 임대차계약의 갱신이 유효한지가 문제되었습니다.

법원의 판단

대법원은 구 공공주택 특별법과 표준계약서가 정한 사유가 없다면, 임대인은 특별한 사정 없이 임차인의 갱신 희망을 거절할 수 없다고 판단하였습니다. 주거생활의 안정을 위한 해당 규정은 강행규정이므로, 이에 반하는 당사자의 약정으로 적용을 배제할 수 없습니다.

이에 따라 양수인과 임차인 사이에 재계약을 제한하는 약정이 있더라도, 임대인과 임차인 사이에서는 계약이 유효하게 갱신되었다고 보았습니다.

대법원은 임대차계약이 종료되었음을 전제로 보증금 반환의무를 인정한 원심판결을 파기하고 사건을 환송하였습니다.

판결을 읽는 포인트

구 공공주택 특별법이 적용되는 계약과 주거안정을 위한 강행규정에 관한 판단입니다. 일반적인 사적 임대차 전체에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 보증금반환채권의 양도 자체를 무효라고 판단한 판결도 아니므로, 채권양도의 효력과 계약 갱신의 효력을 나누어 살펴야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문 — 2021다265171