대법원은 2023년 6월 15일 선고한 2020다277481 대체적환취권 청구의 소 판결에서, 환취권의 범위와 임대차보증금 상당 환수대금의 상계 효력을 잘못 판단한 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

사건 개요

토지구획정리사업조합은 건설회사에 공사를 맡기면서 공사대금을 사업구역 내 체비지로 지급하기로 했습니다. 체비지는 사업비를 충당하기 위해 정한 토지입니다. 조합은 선급 공사대금 명목으로 대지의 체비지 매매대장상 매수인 명의를 건설회사로 바꾸어 주었고, 회사는 그 대지에 임대아파트를 건설했습니다.

이후 토지구획정리사업 공사가 공정률 74.791%에서 중단되어 도급계약이 해지되었고 건설회사는 파산했습니다. 파산관재인은 임차인들에게 아파트를 분양전환하면서 파산법원의 별제권 목적 환수 허가를 받았습니다. 분양대금과 임대차보증금 상당 채권을 서로 계산하여 없애는 상계를 하고 차액만 지급받은 것입니다. 조합 측은 그 상계가 무효라며, 보증금 상당의 미지급 분양대금채권을 넘겨 달라고 청구했습니다.

핵심 쟁점

환취권은 파산채무자에게 속하지 않는 재산을 파산재단에서 돌려받는 권리입니다. 그 재산이 팔렸다면 매매대금채권이나 이미 받은 대금을 대신 돌려달라고 할 수 있는데, 이를 대체적 환취권이라고 합니다. 이 사건에서는 대지 전부가 환취 대상인지, 공사가 이미 이루어진 비율을 제외해야 하는지가 먼저 문제 되었습니다.

또한 임차인의 보증금과 분양대금에 관한 상계가 파산절차상 금지되는지, 파산법원의 허가를 받은 환수절차에 따라 유효하게 처리할 수 있는지도 쟁점이었습니다. 별제권은 파산재단에 속하는 특정 재산에서 파산절차와 별도로 우선 변제받는 권리이며, 일정한 요건을 갖춘 주택임차인도 우선변제권 범위에서 이에 준하는 지위를 가집니다.

법원의 판단

대법원은 환취 대상 재산과 다른 재산을 한꺼번에 팔아 각각의 대가를 정하지 않았다면, 전체 대금채권 중 환취 대상 재산의 가치에 해당하는 부분에 한하여 대체적 환취권을 행사할 수 있다고 설명했습니다. 원심처럼 대지 전부를 환취 대상으로 볼 수는 없다고 판단했습니다.

이 사건 공사는 상당한 정도로 진행되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성 부분이 조합에 이익이 되는 상황이었습니다. 따라서 계약 해지로 반환할 대상은 선급 공사대금인 대지 중 기성고 비율 74.791%를 제외한 미시공 비율 25.209%에 한정된다고 보았습니다. 조합이 대신 받을 수 있는 대금도 그 부분의 가치에 상응하는 범위였습니다.

나머지 대지 부분과 아파트는 건설회사의 파산재단에 속했습니다. 대법원은 파산관재인이 임차인에게 주택을 처분하면서 별제권 목적 환수에 관한 법원의 허가 등을 받은 경우, 환취 대상 재산의 가치를 제외한 나머지 범위에서 임대차보증금 상당 환수대금채권과 매매대금채권을 상계할 수 있다고 보았습니다. 이 환수대금채권은 파산선고 전의 원인으로 발생한 파산채권과 구별되기 때문입니다.

실제 상계한 보증금은 분양대금의 49.4%에서 56.7%로, 파산재단에 속하는 나머지 대지 부분의 비율 74.791%를 넘지 않았습니다. 대법원은 환수절차와 상계합의가 유효하므로, 조합이 이전을 청구한 보증금 상당의 미지급 분양대금채권은 존재한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이에 원심판결 중 파산관재인인 피고의 패소 부분을 파기환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

같은 부동산 처분대금이라도 누구의 재산 가치가 포함되어 있는지에 따라 권리의 범위가 달라집니다. 이 사건에서는 선급금으로 넘긴 토지 전부를 돌려받는다는 접근 대신, 이미 완성되어 조합에 이익이 된 공사 부분을 먼저 구분한 점이 중요했습니다. 미시공 비율 25.209%는 이 사건의 구체적 공정률에 따른 수치입니다.

파산 후 새로 생긴 채무와 기존 파산채권을 상계하는 것은 원칙적으로 제한되지만, 이 사건은 적법한 환수절차로 발생한 환수대금채권을 별도로 검토했습니다. 따라서 법원 허가만 있으면 모든 보증금 상계가 유효하다는 의미는 아닙니다. 환취 대상 가치의 제외, 임차인의 우선변제권, 환수 허가와 상계 범위를 함께 살펴야 하는 판단입니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2020다277481 판결문 원문 · 대법원 주요판결 안내