대법원은 2023년 6월 15일 선고한 2022다247422 공사대금 판결에서, 분양자를 제외한 나머지 피고들의 패소 부분을 파기하여 광주고등법원으로 돌려보내고 분양자인 피고 16의 상고는 기각했습니다.

사건 개요

건설회사는 근린생활시설 건물의 신축공사를 맡았습니다. 공사 진행 중에는 피고 16만을 도급인으로 기재한 계약서가 작성되었고, 건물이 완공될 무렵 다른 피고들은 피고 16에게서 건물의 전유부분을 분양받았습니다. 전유부분은 집합건물에서 각 소유자가 독립하여 소유하는 점포 등의 부분입니다.

그 무렵 건설회사와 피고 16은 도급인을 “피고 16 외 16인”으로 표시한 변경도급계약서를 작성했습니다. 나머지 16명의 이름이나 도장은 없었습니다. 이 계약서 사본은 건축주를 피고들 전부로 바꾸는 신고에 제출되었고, 이후 분양받은 부분에 관하여 수분양자들 명의로 최초의 소유권등기인 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 건설회사는 수분양자들도 공동도급인이라며 미지급 공사대금을 청구했고 원심은 이를 받아들였습니다.

핵심 쟁점

계약서에 이름 뒤 “외 16인”이라고만 기재되어 있을 때 누가 계약당사자인지, 건축법상 공동건축주가 된 사실이 공사대금을 지급할 계약상 도급인의 지위까지 뜻하는지가 문제 되었습니다. 도급인은 공사를 맡기고 대금을 지급하는 계약당사자이고, 수급인은 공사를 완성하는 쪽입니다. 분양자가 수분양자들을 대신하여 계약할 권한을 받았는지도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 계약당사자에 관한 의사가 일치하지 않으면 계약의 성질·내용·체결 경위와 전후 사정을 바탕으로, 합리적인 상대방이 누구를 당사자로 이해했을지를 판단해야 한다고 설명했습니다. 실제 계약자의 이름에 “외 몇 명”을 붙인 경우에는 계약서 자체나 상대방이 알 수 있는 특별한 사정에 의하여 특정할 수 있는 사람에게만 당사자 지위를 인정할 수 있고, 그 특별한 사정은 신중하게 판단해야 한다고 보았습니다.

이 사건 계약서에는 피고 16 외의 공동도급인을 확인하거나 추정할 기재가 없었습니다. 공동도급인 추가를 알린 흔적이나 소송 전 수분양자들에게 공사대금 지급을 요청한 사정도 보이지 않았습니다. 대법원은 건설회사가 이들을 공동도급인으로 인식했거나 인식할 수 있었다고 볼 객관적 사정이 없다고 판단했습니다.

또한 수분양자들이 분양받은 부분의 소유권보존등기를 위하여 공동건축주가 되었다고 해서, 건물 전체의 공사대금을 지급하겠다는 의사까지 인정할 수는 없다고 보았습니다. 건축법상 건축주의 지위와 공사도급계약상 책임은 구별된다는 것입니다. 분양대금 대신 공사대금을 부담하기로 한 약정 등도 기록에서 찾을 수 없었습니다.

건설회사는 피고 16이 다른 피고들에게 계약 체결 권한을 받았다는 점을 증명해야 했지만, 이를 인정할 위임장이나 계약 협의 등의 사정도 없었습니다. 신고서류에 명단과 인감증명서가 첨부된 점, 일부 피고들이 다른 신축사업에 관여한 점 등만으로 이번 변경계약의 대리권을 인정하기에도 부족했습니다. 이에 나머지 피고들 패소 부분을 파기환송했습니다. 반면 피고 16이 실제 합의한 공사금액은 계약서 금액보다 적다고 주장한 부분에 대해서는 원심에 잘못이 없다고 보아 상고를 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

행정상 신고에 누구의 이름이 올라 있는지와 민사계약에서 누가 지급을 약속했는지는 같은 문제가 아닙니다. 이 사건에서는 수분양자들이 등기를 위해 공동건축주가 된 경위가 중요했습니다. 공동건축주라는 명칭만으로 분양대금에 더하여 건물 전체 공사비까지 부담하기로 했다고 해석할 수 없다는 점을 보여줍니다.

“외 몇 명”이라는 표시 역시 상대방을 자동으로 계약당사자로 만드는 문구는 아닙니다. 누구를 가리키는지 특정할 자료와 계약을 대신 체결할 권한이 있었는지를 따로 살펴야 합니다. 다만 이 판결은 모든 공동건축주의 공사대금 책임을 일률적으로 부정한 것이 아니라, 이 사건 계약서와 구체적 경위를 검토한 판단입니다. 파기 범위도 분양자를 제외한 피고들의 패소 부분에 한정되었습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다247422 판결문 원문 · 대법원 주요판결 안내