대법원은 2022. 5. 13. 선고한 2019다216558 판결에서 상가 조합원들이 아파트 주차장을 차량 수 제한 없이 이용하도록 하겠다는 특약에 법적 의무가 있다고 판단했습니다. 그 특약을 선언적이거나 처음부터 이행 불가능한 약정으로 본 원심판결을 파기하고 서울중앙지방법원에 환송했습니다.

사건 개요

상가 점포 소유자들과 재건축조합은 관리처분계획을 다투던 행정소송 중 신축 상가의 수분양권에 합의하고, 상가용 지하주차장으로 아파트 주차장을 지정 대수와 상관없이 함께 사용한다는 특약을 추가했습니다. 점포 소유자들은 소송을 취하했습니다. 이후 건물이 완공되자 입주자대표회의가 주차차단기를 설치하고 방침에 따르는 상가 입주자와 고객 차량만 이용하도록 통제했습니다. 원고들은 조합에 특약 위반으로 인한 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

특약이 단순한 희망이나 선언인지, 조합에 주차장 이용을 가능하게 할 의무를 지우는 약정인지가 문제였습니다. 조합이 완공 후 주차장 관리권한을 갖지 못한다는 이유로 약정이 원시적 이행불능, 즉 계약을 맺을 당시부터 이행할 수 없었던 약정이 되는지도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 계약 문언뿐 아니라 체결 동기와 경위, 목적과 진정한 의사, 거래관행을 종합해 합리적으로 해석해야 한다고 설명했습니다. 특약에 “지정 대수와 상관없이”라는 내용이 있고 법원의 조정권고안에도 없던 조건을 새로 추가한 경위 등을 살폈습니다. 재건축 전 상가 입주자들이 주차장을 자유롭게 이용하던 상태를 신축 후에도 유지해 주겠다는 특별한 약속으로 보아, 조합은 원고들이 이용차량 수의 제한 없이 주차장을 사용할 수 있도록 할 의무를 부담한다고 판단했습니다. 또한 완공 후 조합에 관리권한이 없다는 사정만으로 계약 당시부터 법률상 또는 거래관념상 이행이 불가능했다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 이에 원심판결을 파기하고 서울중앙지방법원으로 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

계약 당사자가 나중에 관리권한을 직접 행사하지 않는다는 사정과 약속 자체가 법적 의무를 발생시키지 않는다는 결론은 같지 않습니다. 이 판결은 분쟁을 정리하면서 특별히 추가한 문구의 의미를 체결 경위와 함께 살폈습니다. 다만 모든 상가에 아파트 주차장을 무제한 이용할 권리가 있다는 일반적인 판단은 아닙니다. 이 사건 당사자 사이의 특약을 해석한 것이며, 대법원이 구체적인 손해배상액이나 입주자대표회의에 대한 직접 청구까지 확정한 것도 아닙니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문