대법원은 2022년 5월 26일 선고한 2016다255361(본소), 2016다255378(병합), 2016다255385(반소) 판결에서, 전환임대보증금에도 당시 법령상 상한이 적용된다고 보았습니다. 다만 초과 보증금 약정을 임대료 지급 약정으로 전환할 여지가 있는데도 이를 부정한 원심판결을 파기하고 서울고등법원으로 사건을 돌려보냈습니다.

사건 개요

원고들은 공공건설임대아파트에 관하여 월 임대료 없이 전환임대보증금만 지급하는 조건을 선택해 입주했습니다. 이후 일부 계약 내용이 바뀌었지만 보증금은 그대로 유지되었습니다. 임대사업자인 피고는 보증금 인상액 등의 납부를 요구했고, 원고들은 초과 보증금 반환과 채무 부존재 확인 등을 청구했습니다.

원심은 전환보증금 중 법정 상한을 넘는 부분이 무효라고 보았습니다. 피고는 초과액에 상응하는 임대료 채권으로 반환채무를 상계해야 한다고 주장했지만 원심은 이를 받아들이지 않았습니다. 소유권과 임대인 지위가 신탁관계에 따라 변동된 점도 다투어졌습니다.

핵심 쟁점

당시 시행령이 정한 최초 임대보증금 상한이 월세를 보증금으로 바꾼 전환보증금에도 적용되는지, 초과 부분이 무효라면 그에 상응하는 월세 지급 약정으로 효력을 인정할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

무효행위 전환은 당사자들이 계약의 무효를 알았다면 다른 내용의 법률행위를 원했을 것으로 인정되는 경우 그 다른 행위로 효력을 인정하는 제도입니다. 실제 계약 경위와 법 위반 사유, 형평을 구체적으로 살펴야 합니다.

법원의 판단

대법원은 최초 임대보증금의 상한을 정한 당시 시행령이 전환 전 보증금만을 대상으로 한 것은 아니라고 설명했습니다. 이 사건은 수도권 민간 임대주택이고 국민주택기금 융자금이 없으므로 건설원가의 90%가 상한이었습니다. 이를 넘는 전환보증금 부분이 무효라는 판단은 유지했습니다.

그러나 월세 약정으로의 전환 가능성은 다르게 보았습니다. 원고들은 표준보증금과 월세를 내는 조건 대신 월세 없이 높은 보증금을 내는 조건을 선택했습니다. 보증금 일부가 무효가 된 데에는 사후 건설원가 산정방식과 상한 규정의 해석 등이 관련되어 피고가 계약 당시 쉽게 예상하기 어려운 사정이 있었습니다.

대법원은 이러한 경위와 거래관행, 신의성실을 고려하면 당사자들이 무효를 알았을 경우 초과액에 상응하는 임대료를 지급하는 계약을 원했을 여지가 있다고 보았습니다. 보증금만 줄고 월세는 없는 상태로 남은 계약이 이어지면 일방적으로 불리한 결과가 될 수 있다고 설명했습니다. 다만 신탁관계 변동에 따라 월세 채권의 귀속과 상계 범위가 달라질 수 있어 이를 더 심리해야 한다고 보았습니다.

반면 보증금 약정 일부가 무효라고 해서 피고의 대출이자 대납 약정도 소급해 무효가 되는 것은 아니라는 판단은 유지했습니다. 또한 신탁에 따른 임대인 지위 승계와 별도 승계약정에 따라 이미 부담한 부당이득반환의무는 구별하여, 후자의 의무가 소멸하지 않았다고 보았습니다. 대법원은 무효행위 전환과 상계에 필요한 심리를 다하지 않은 잘못 등을 이유로 원심판결을 파기환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결의 90% 기준은 당시 시행령과 해당 주택의 건설주체·지역·융자금 유무를 전제로 합니다. 모든 임대주택이나 현재의 보증금 약정에 같은 비율을 적용하는 판단으로 읽어서는 안 됩니다.

초과 보증금이 무효이면 월세가 언제나 생긴다는 뜻도 아닙니다. 대법원은 계약 당시 선택지와 위반을 예상하기 어려웠던 사정 등을 근거로 전환 가능성을 인정했습니다. 초과액 반환의무가 있다는 판단과 실제 정산 후 지급액이 얼마인지는 구별되며, 월세 채권의 귀속과 상계 범위는 환송심에서 다시 살피도록 했습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문