대법원은 2022년 5월 26일 선고한 2020다253515 판결에서, 구 임대주택법령상 전환임대보증금 상한을 계산할 때 대출약정에 따라 예정된 국민주택기금 융자금 전액을 공제해야 한다고 판단했습니다. 일부 선정자들의 패소 부분 등을 파기환송하고, 피고의 원고 2에 대한 상고는 각하했으며 나머지 상고는 기각했습니다.

사건 개요

공공건설임대주택의 임대사업자인 피고는 임차인들과 월 임대료 없이 보증금만 지급받는 조건으로 계약했습니다. 합의한 보증금은 당시 법령이 정한 전환임대보증금 상한을 넘었습니다. 임차인들은 초과 보증금 등의 반환을 청구했습니다.

원심은 상한 초과 부분이 무효라고 보면서도, 상한 산정에 공제할 국민주택기금 융자금은 당시 실제 실행된 대출액으로 한정했습니다. 피고는 초과 보증금 약정이 무효라면 그에 상응하는 월 임대료를 지급하는 계약으로 인정해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

전환임대보증금 상한을 산정하면서 건설원가에서 공제할 융자금이 실제 지급된 금액인지, 대출약정상 예정된 전액인지가 쟁점이었습니다. 또한 무효인 초과 보증금 약정을 월세 지급 약정으로 바꾸어 효력을 인정할 수 있는지도 문제였습니다.

무효행위 전환은 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 갖추고, 당사자들이 무효임을 알았다면 그 다른 행위를 원했을 것으로 인정될 때 다른 행위로서 효력을 인정하는 제도입니다.

법원의 판단

대법원은 보증금 상한 규정이 임차인을 보호하기 위한 효력규정이므로 초과 부분은 무효라고 보았습니다. 다만 계약 전체를 무효로 하면 오히려 법의 취지에 반하므로 초과 부분만 무효라는 원심 판단을 유지했습니다.

보증금 상한은 계약 당시 명확히 확정될 필요가 있고, 기금 융자금을 공제하는 취지는 임대사업자의 자기자금 이상을 보증금으로 받지 못하게 하는 데 있다고 설명했습니다. 융자금이 공사 진행에 따라 나누어 지급된다는 이유만으로 이미 약정된 대출예정액을 빼서는 안 되므로, 대출약정에 따라 예정된 융자금 전액을 공제해야 한다고 판단했습니다.

무효행위 전환은 당사자 의사와 거래 경위, 강행법규의 취지를 함께 살펴야 한다고 보았습니다. 피고는 상한 초과를 알면서 조건을 제시했고 임차인들은 이를 모른 채 보증금을 마련하여 이자를 부담했습니다. 이러한 사정에서 월세 지급 계약으로의 전환을 인정하면 보호규정의 취지와 위반에 대한 제재를 무력화할 수 있어, 전환을 부정한 원심을 유지했습니다.

대법원은 실제 실행 대출액만 공제한 잘못과 관련된 일부 선정자들의 패소 부분 등을 파기하여 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 원고 2에 대한 피고의 상고는 이미 승소하여 상고이익이 없으므로 각하했고, 원고 1의 상고와 그 밖의 상고들은 주문에서 정한 범위에 따라 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 당시 공공건설임대주택의 최초 임대조건과 구 법령의 상한 산정방식을 다룬 사건입니다. 대출이 아직 전부 실행되지 않았더라도 약정상 지급이 예정된 부분을 포함한다는 판단이지, 대출약정과 무관한 한도액을 모두 공제한다는 설명은 아닙니다.

초과 보증금 약정이 무효라는 이유만으로 월세 채권이 자동으로 생기는 것도 아닙니다. 법원은 임차인의 대출이자 부담과 피고가 얻은 금융이익, 위반 사실에 대한 인식을 살펴 전환을 부정했습니다. 또한 임차인별 청구와 상고 결과가 달랐으므로 모든 임차인의 청구 전부가 인용된 판결로 읽어서는 안 됩니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문