대법원은 2022년 5월 26일 선고한 2021다216421(본소), 2021다216438(반소) 판결에서, 농지법 위반으로 무효인 임대차의 점유·사용에 따른 부당이득을 약정 차임으로 곧바로 산정해서는 안 된다고 판단했습니다. 원심판결 중 본소 및 반소의 임대차보증금반환청구에 관한 피고 패소 부분을 파기환송하고 나머지 상고는 기각했습니다.

사건 개요

임차인인 피고는 원고에게서 토지를 빌려 컨테이너 등을 설치하고 석재가공업 등을 했습니다. 계약상 보증금은 3,200만 원, 월 차임은 90만 원이었습니다. 그런데 임대차계약은 농지법 제23조에 위반되어 무효가 되었습니다.

임대인인 원고는 토지 인도와 점유·사용에 따른 부당이득 반환을 청구했고, 피고는 반소로 보증금 반환과 손해배상 등을 청구했습니다. 원심은 부당이득을 약정 차임인 월 90만 원을 기준으로 산정했습니다.

핵심 쟁점

계약이 무효여도 임차인이 토지를 사용한 이익을 반환해야 하는지, 반환한다면 계약에서 정한 월세를 그대로 기준으로 삼을 수 있는지가 문제였습니다.

부당이득은 법률상 근거 없이 얻은 이익으로, 이 사건에서는 농지를 점유·사용한 이익을 뜻합니다. 임료 상당액은 해당 토지를 빌려 쓰는 데 드는 객관적인 대가를 말하며, 무효인 계약의 약정 월세와 항상 일치하는 것은 아닙니다.

법원의 판단

대법원은 특별한 사정이 없다면 농지법 위반으로 계약이 무효여도 임대인이 점유·사용에 따른 부당이득 반환을 구할 수 있다고 설명했습니다. 이 사건에서 피고의 부당이득반환의무를 인정한 원심 판단은 유지했습니다.

다만 반환액은 원칙적으로 농지가 불법으로 다른 용도로 전용된 상태가 아니라 농지로 이용되는 상태를 전제로, 보증금이 없는 경우의 객관적인 임료를 기준으로 산정해야 한다고 보았습니다. 약정 차임이 그 객관적 임료와 사실상 같다는 등의 특별한 사정이 없는데도 약정 차임을 그대로 사용하면, 무효인 계약 내용을 실현하여 농지법의 취지를 회피하는 결과가 된다고 판단했습니다.

이 사건에서는 농지로 이용되고 보증금이 없는 상태를 전제로 한 감정상 월 임료가 약정 월세보다 현저히 적었습니다. 원심이 약정 보증금을 고려하지 않고 월세만 청구하므로 피고에게 불리하지 않다는 이유로 약정 차임을 적용한 것은 잘못이라고 보았습니다.

대법원은 본소 및 반소의 보증금반환청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하여 수원지방법원으로 돌려보냈습니다. 반면 임대인이 석재가공업이 가능하다고 속였다고 인정하기 어렵다는 이유 등으로 피고의 손해배상청구를 배척한 판단은 유지하고 나머지 상고를 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

계약이 무효라는 사정과 토지를 사용한 이익을 반환할 의무는 별개입니다. 이 판결은 사용이익 반환 자체를 전부 부정한 것이 아니라, 그 액수를 무효인 계약의 월세로 계산한 점을 문제 삼았습니다.

또한 객관적인 임료를 평가할 때 무엇을 기준으로 삼는지가 중요합니다. 실제로 석재가공업에 사용했다고 해서 그 이용상태의 임료를 적용하는 것이 아니라, 농지로 이용되고 보증금이 없는 상태를 기준으로 삼아야 한다고 설명했습니다. 보증금 반환과 사용이익의 정산도 이 기준에 따라 다시 살펴야 하므로, 약정 월세가 낮아 보인다는 인상만으로 반환액을 정할 수는 없습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문