대법원은 2023년 6월 29일 선고한 2020다260025 공유물분할 판결에서, 상속인이 거주하는 토지에 관하여 지분가격의 합의가 이루어지지 않았다는 이유로 경매분할을 명한 원심판결을 파기하고 환송했습니다.

사건 개요

피고는 1993년 무렵부터 부모, 형과 함께 토지 위의 주택에서 거주했습니다. 아버지가 사망한 뒤 토지는 피고가 7분의 5, 형이 7분의 2 지분을 상속받았고 종전의 사용관계도 이어졌습니다.

형의 지분이 강제경매로 넘어간 뒤 그 지분을 매수한 사람들은 부동산매매업 등을 목적으로 설립된 원고 회사에 지분을 이전했습니다. 이들은 원고의 사내이사와 지배인이었습니다. 원고는 토지 전체를 경매에 부쳐 매각대금을 지분비율로 나누어 달라는 공유물분할 소송을 제기했습니다.

원심은 토지의 최소 분할면적과 현황 등을 볼 때 피고가 원고 지분을 매수하는 것이 바람직하다고 보았습니다. 그러나 지분가격의 협의가 되지 않았으므로 경매에서 서로 매수할 기회를 주는 것이 합리적이라며 경매분할을 명한 제1심판결을 유지했습니다.

핵심 쟁점

공유물분할은 여러 사람이 함께 소유한 물건의 공유관계를 정리하는 절차입니다. 현물분할은 물건 자체를 나누는 방법뿐 아니라, 한 공유자가 물건을 소유하고 다른 공유자에게 적정한 지분가격을 지급하는 방법도 포함합니다. 경매분할은 물건을 매각한 뒤 그 대금을 나누는 방법입니다.

이 사건에서는 공동상속인들의 합의에 따라 주택과 토지를 사용해 온 사정이 있는데도, 나중에 일부 지분을 취득한 회사와 지분가격을 합의하지 못했다는 이유만으로 경매분할을 선택할 수 있는지가 문제 되었습니다.

법원의 판단

대법원은 재판상 공유물분할은 현물분할이 원칙이며, 법원은 청구인이 요구하는 분할방법에 구속되지 않는다고 설명했습니다. 당사자의 의견이 맞지 않는다는 추상적인 사정만으로 객관적이고 구체적인 심리 없이 경매분할을 명할 수는 없다고 보았습니다.

특히 공동상속인 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있고 그에 따라 거주해 온 경우에는, 기존의 점유·사용관계를 해치지 않는 분할방법을 먼저 찾아야 한다고 판단했습니다. 경매분할을 선택하려면 현물분할이 불가능하거나 현물분할로 가치가 현저히 줄어들 우려가 있다는 사정이 분명히 드러나야 합니다.

이 사건에서는 피고와 형이 상속 전후 계속 거주한 사정에서 토지 사용에 관한 합의를 충분히 알 수 있었습니다. 지분을 취득한 사람들도 경매의 등기부와 감정평가서 등을 통해 이를 쉽게 확인할 수 있었고, 원고 역시 이들과의 관계에 비추어 마찬가지라고 보았습니다.

대법원은 피고가 원고에게 적정한 지분가격을 지급하고 토지를 단독으로 소유하는 방법을 검토할 수 있다고 설명했습니다. 가격은 제출된 감정평가서 등으로 객관적이고 합리적으로 산정할 수 있고, 원고 지분의 근저당권도 가액보상금을 지급받을 때 담보채무를 정산할 수 있어 법률관계가 크게 복잡해지지 않는다고 보았습니다. 이러한 방법의 가능성을 충분히 심리하지 않고 가격 협의가 안 된다는 이유로 경매분할을 명한 원심판결을 파기하고 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

공유자끼리 매수가격을 합의하지 못했다는 사정과 법원이 적정한 가격을 정할 수 없다는 사정은 다릅니다. 이 판결은 장기간 형성된 주거와 사용관계가 있는 경우, 법원이 평가자료를 토대로 가액보상 방식의 분할 가능성을 구체적으로 살펴야 한다는 점을 보여 줍니다.

다만 기존에 거주하던 공유자에게 토지를 무조건 단독 소유하게 하거나 경매분할을 언제나 금지한 판결은 아닙니다. 대법원은 기존 사용관계를 보존할 수 있는 분할방법이 객관적으로 가능한지, 그 방법으로 가치가 현저히 줄어드는지 등을 다시 심리하도록 했습니다. 공유물분할을 요구할 권리와 실제 분할방법의 선택을 구별해서 읽어야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2020다260025 판결 공식 공개 원문 · 대법원 주요판결 안내