대법원은 2022년 6월 16일 선고한 2022다203804 분양대금반환 청구의 소 판결에서, 콘도미니엄 분양계약의 고압선 지중화 약정이 주된 의무인지 충분히 심리해야 한다고 판단했습니다. 계약 해제 주장을 배척한 원심판결을 파기환송했습니다.

사건 개요

원고는 휴양 콘도미니엄의 특정 호실 전체를 분양받아 단독 소유로 등기를 마쳤습니다. 분양계약서에는 인근 고압선을 2016년 12월 31일까지 지하에 매립한다는 특약이 수기로 적혀 있었습니다.

분양회사가 그 의무를 이행하지 않자 원고는 계약을 해제하고 분양대금 반환과 위약금 지급을 구했습니다. 원심은 계약의 주된 목적이 국내 체류·영주 자격 취득으로 보이고 원고가 오랫동안 이의를 제기하지 않은 사정 등을 들어 지중화 의무를 주된 채무로 보기 어렵다고 판단했습니다.

핵심 쟁점

주된 채무는 이행되지 않으면 계약 목적을 달성할 수 없고, 당사자가 계약을 체결하지 않았을 것으로 여겨질 정도로 중요한 의무입니다. 부수적 채무는 그 정도에 이르지 않는 의무를 뜻합니다.

이 사건에서는 고압선 지중화가 계약 목적을 이루는 데 필요한 주된 의무인지가 문제되었습니다. 계약에서 미리 정한 사유에 따른 약정해제와 민법상 채무불이행을 이유로 하는 법정해제도 구별해야 했습니다.

법원의 판단

대법원은 민법 제544조에 따라 계약을 해제하려면 원칙적으로 주된 채무의 불이행이어야 한다고 설명했습니다. 주된 채무인지 여부는 계약 당시 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사와 계약 내용·목적, 불이행의 결과 등을 종합해 판단해야 한다고 보았습니다.

이 사건에서는 지중화 특약이 계약서에 수기로 명시되어 있었습니다. 또 특정 호실의 공유지분이 아니라 그 전부를 분양받았으므로, 그 부동산 자체의 사용·수익과 처분에 관한 의미를 가볍게 볼 수 없다고 판단했습니다.

콘도미니엄이라는 이유만으로 다른 호실을 사용할 권리가 당연히 생기는 것도 아니라고 보았습니다. 시설사용약정 등 관련 자료가 제출되지 않았고, 고압선과의 거리나 구체적인 사용 장애도 확인되지 않은 상태였습니다. 따라서 체류·영주 자격 취득, 약정해제 사유의 문구, 장기간 이의가 없었다는 사정만으로 지중화 의무가 주된 채무가 아니라고 단정해서는 안 된다고 판단했습니다.

한편 계약서의 약정해제 사유가 충족되지 않았다는 원심 판단에는 잘못이 없다고 보았습니다. 다만 법정해제에 관한 판단에는 심리 부족과 법리오해가 있다고 보아 원심판결을 파기하고 광주고등법원에 사건을 돌려보냈습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 특약이 계약서에 있다는 이유만으로 곧바로 계약 해제를 인정한 것이 아닙니다. 그 약속이 특정 부동산을 선택하고 계약을 체결하는 데 어떤 의미였는지, 불이행이 이용에 미치는 영향은 무엇인지 더 살피라는 취지입니다.

또한 계약서에 정한 해제 사유에 해당하지 않는다고 해서 법정해제 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다. 두 해제 근거를 나누어 검토해야 하며, 이 사건에서 분양대금 반환이나 위약금의 지급이 최종 확정된 것으로 읽어서는 안 됩니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문