대법원은 2022년 6월 30일 선고한 2021다276256 판결에서 토지소유자의 건물 공유자에 대한 퇴거청구를 받아들인 원심판결을 파기환송했습니다.

사건 개요

원고는 경매로 토지 소유권을 취득한 뒤 그 위 아파트의 소유자 등을 상대로 건물 일부의 철거와 토지 인도를 청구하여 확정판결을 받았습니다. 그 판결은 각 소유지분 비율에 따라 철거하도록 명했습니다.

이후에도 건물 공유자 중 한 사람인 피고가 공용부분의 다목적실을 계속 점유하자 원고는 별도로 퇴거를 청구했습니다. 원심은 피고가 자신의 지분을 넘는 부분에 대해서는 철거의무를 부담하지 않으면서 점유하고 있다고 보아 퇴거청구를 받아들였습니다.

핵심 쟁점

토지소유자가 지상 건물의 공유자에게 건물에서 나가라고 청구할 수 있는지가 문제였습니다. 토지의 소유권을 보호하는 철거·토지 인도청구와 건물 자체의 점유를 없애는 퇴거청구가 같은 것인지 구별해야 했습니다.

법원의 판단

대법원은 건물소유자가 그 건물을 통해 다른 사람의 토지를 점유하더라도, 토지소유자는 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있을 뿐 자기 건물을 점유하는 소유자에게 퇴거를 청구할 수는 없다고 설명했습니다. 이 법리는 건물 공유자에게도 적용된다고 보았습니다.

공유자는 공유물 전체를 지분 비율에 따라 사용·수익할 권리를 가집니다. 한 공유자가 건물을 독점적으로 점유하더라도 소유자가 아닌 제3자의 무단점유와는 다르며, 지분을 넘는 부분을 관념적으로 나누어 타인의 점유라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

토지소유권은 토지에 대한 방해를 없애는 권리의 근거이지만, 건물 공유자 사이의 사용관계를 임의로 정하거나 건물 점유 자체를 회복할 권한까지 주는 것은 아닙니다. 토지소유자는 건물 전체 철거에 필요한 집행권원을 확보하거나 철거 전 토지 점유에 관한 부당이득반환 등을 청구하는 방법으로 권리를 구제받을 수 있다고 설명했습니다.

대법원은 피고가 다목적실의 공유자로서 점유·사용하는 이상 원고에게 퇴거를 청구할 권원이 없다고 보아 원심판결을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 건물 공유자에게 토지를 계속 사용할 권리를 새로 인정한 것이 아닙니다. 토지소유권을 실현하기 위해 선택할 수 있는 청구의 종류를 구별한 판단입니다. 퇴거청구가 허용되지 않는다고 해서 앞서 확정된 철거의무가 없어지는 것은 아닙니다.

공유자의 독점 사용이 다른 공유자와의 관계에서 정당한지도 별도의 문제입니다. 이 사건은 토지소유자가 건물 공유자에게 행사할 수 있는 권한을 다룬 것이므로, 공유자 사이의 사용·수익 분쟁까지 같은 결론으로 처리할 수는 없습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문