대법원은 2022년 6월 30일 선고한 2018다211419(본소), 2018다211426(반소) 판결에서 재건축 아파트의 대지 지분 취득에 관한 반소 부분을 파기환송하고, 원고의 나머지 상고를 기각했습니다.

사건 개요

재건축조합은 2003년 6월 사업계획승인을 받은 뒤 관리처분계획 인가 없이 아파트를 신축했습니다. 종전 조합원은 옛 아파트를 담보로 이주비를 빌렸고, 철거 후에도 그 근저당권은 옛 아파트에 딸린 대지 지분에 남았습니다. 신축 아파트의 전유부분에도 추가 근저당권이 설정되었습니다. 전유부분은 아파트 한 세대처럼 독립적으로 소유하는 건물 부분입니다.

원고는 병합된 경매절차에서 신축 아파트의 전유부분과 옛 대지 지분을 매수해 등기를 마쳤습니다. 원고는 조합에 신축 아파트에 해당하는 대지 지분의 이전등기를 요구했고, 조합은 반소로 원고 명의의 옛 대지 지분 등기를 말소하라고 요구했습니다. 반소는 피고가 같은 소송에서 원고를 상대로 제기하는 청구입니다.

핵심 쟁점

신축 아파트의 대지사용권이 성립하기 전에 설정된 근저당권을 실행해 옛 대지 지분을 취득한 것이 유효한지 문제 되었습니다. 대지사용권은 구분건물을 소유하기 위해 그 땅에 대해 가지는 권리이며, 원칙적으로 건물의 전유부분과 따로 처분할 수 없습니다.

또 신축 아파트의 전유부분을 취득하면 옛 대지 지분과 별도로 새로운 대지 지분까지 취득하는지, 원고만 항소한 소송에서 잘못된 1심 판단을 원고에게 불리하게 바꿀 수 있는지도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 근저당권 설정 당시 신축 구분건물의 대지사용권이 아직 성립하지 않았다는 점을 보았습니다. 대지사용권이 성립하기 전부터 존재한 근저당권을 실행하는 경매에서 원고가 옛 대지 지분을 취득한 것은 유효하다고 판단했습니다. 이를 분리처분금지 원칙에 어긋난다고 보아 등기말소를 명한 원심 판단은 잘못이라고 보았습니다.

한편 이 사건처럼 구 도시정비법 시행 전에 사업계획승인을 받고 관리처분계획 인가 없이 진행한 재건축에서는 옛 소유권이 법률에 따라 새 소유권으로 강제 교환되는 것은 아니라고 설명했습니다. 그렇더라도 신축 아파트의 대지사용권은 옛 대지 지분 중 일부 또는 전부를 대상으로 취득하는 것이며, 그 지분과 별도로 다른 대지 지분을 추가 취득하는 것은 아니라고 판단했습니다.

따라서 원고에게 별도 대지사용권이 생긴다고 본 하급심 이유는 잘못되었습니다. 다만 원고만 항소했으므로 원고에게 1심보다 불리한 판결을 할 수 없다는 불이익변경금지 원칙이 적용되었습니다. 대법원은 본소에 대한 항소를 기각한 결론은 유지하면서, 반소 부분만 파기해 서울동부지방법원으로 돌려보내고 나머지 상고는 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 건물과 토지를 따로 처분할 수 없다는 원칙만으로 경매 취득의 효력을 판단하지 않았습니다. 신축 건물의 대지사용권이 언제 성립했고 담보권은 그보다 먼저 설정되었는지, 재건축이 어떤 법적 절차에 따라 진행되었는지를 함께 살폈습니다.

옛 대지 지분을 유효하게 취득했다는 판단과 신축 아파트를 샀으니 별도의 대지 지분이 더 생긴다는 판단은 구별해야 합니다. 또한 본소 상고기각은 하급심의 모든 법적 설명이 옳다는 뜻이 아닙니다. 이 사건에서는 원고만 항소했다는 절차상 제한 때문에 결론이 유지되었습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개