대법원은 2022년 6월 30일 선고한 2020다229192(본소), 2020다229208(반소) 판결에서 위탁관리회사와 관리단의 상고를 모두 기각했습니다.

사건 개요

위탁관리회사는 집합건물 분양자와 관리위탁계약을 맺고 건물을 관리했습니다. 이후 관리단이 집회를 열어 관리인을 선임하고 관리를 시작했지만, 기존 회사는 분양계약서의 최초 5년 관리 조항 등을 근거로 관리권한이 계속된다고 주장했습니다.

회사는 관리단의 관리 개시 이후 기간에 대한 용역대금을 청구했고, 관리단은 반소로 기존 회사가 그 뒤 징수한 관리비의 반환을 구했습니다. 반소는 피고가 같은 소송절차에서 원고를 상대로 제기하는 청구입니다.

핵심 쟁점

분양자가 체결한 위탁관리계약이 관리단에 당연히 승계되는지, 분양계약서나 관리동의서의 문구가 관리단의 관리 개시 후에도 기존 계약을 유지하는 근거가 되는지가 문제였습니다. 권한 없이 징수한 관리비를 누구에게 반환해야 하는지도 별도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 분양자의 관리의무가 관리 공백을 막기 위한 한시적인 의무라고 설명했습니다. 관리단이 조직을 갖추어 관리를 개시하면 분양자는 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 잃고 관리단이 이를 행사하게 된다고 보았습니다. 기존 법률관계가 관리단에게 당연히 승계되는 것은 아니므로 특별한 사정이 없다면 기존 회사는 분양자와의 계약 효력을 관리단에게 주장할 수 없습니다.

분양계약서의 5년 관리 문구와 관리동의서도 분양자의 관리기간 동안 지정 회사가 관리하는 것을 승인한 취지로 해석했습니다. 관리단이 관리를 시작한 뒤까지 그 권한을 제한하는 합의로 볼 수 없으므로, 기존 회사의 해당 기간 용역대금 청구를 받아들이지 않았습니다.

다만 관리단의 관리비 반환청구도 인정하지 않았습니다. 기존 회사가 권한 없이 징수한 관리비는 이를 납부한 구분소유자들에게 반환할 것이며, 관리단에게 반환할 것은 아니라고 보았습니다. 구분소유자들이 기존 회사에 돈을 냈다는 이유로 관리단의 정당한 징수권한이 사라지는 것은 아니므로, 그 징수 자체로 관리단에 손해가 생겼다고 볼 수 없다는 이유입니다. 대법원은 양쪽의 상고를 모두 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

관리단이 법률상 성립한 시점과 실질적으로 관리업무를 시작한 시점은 구별됩니다. 이 판결은 관리단이 관리인을 선임하고 관리를 개시한 뒤의 권한을 다룬 것으로, 분양계약서의 장기 관리 문구만으로 그 권한을 제한할 수 없다고 판단했습니다.

기존 회사의 관리권한이 없어졌다는 결론과 관리단이 기존 회사의 수입을 직접 반환받을 수 있다는 결론도 같지 않습니다. 관리비를 실제 납부한 사람과 관리단의 권리를 구별해야 하므로, 반환청구의 주체와 근거를 각각 확인할 필요가 있습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문