대법원은 2022년 7월 14일 선고한 2019다271685 유치권 부존재 확인 판결에서 선행 경매 취하 후 후행 경매에서 한 유치권 주장이 앞선 확정판결에 저촉되거나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단하고, 원고의 상고를 기각했습니다.

사건 개요

공사대금을 받지 못한 건설회사인 피고는 건물에 강제경매를 신청했고, 2015년 2월 경매개시결정 등기가 이루어졌습니다. 피고는 그 뒤인 같은 해 4월경부터 건물을 점유했습니다. 이후 근저당권자인 은행이 별도로 경매를 신청하여 7월 이중경매개시결정 등기가 이루어졌습니다.

은행이 제기한 앞선 유치권부존재확인 소송에서는 피고가 선행 경매개시 등기 전부터 건물을 점유했다고 볼 증거가 부족하다는 이유로 은행이 승소했고 그 판결이 확정되었습니다. 피고는 판결 확정 후 자신이 신청한 선행 경매를 취하하고, 뒤의 경매절차에서 다시 유치권을 신고했습니다. 은행으로부터 근저당권부채권을 넘겨받은 원고가 이 유치권 주장을 다투었습니다.

핵심 쟁점

앞선 확정판결이 있는데도 선행 경매 취하 후 후행 경매에서 유치권을 주장할 수 있는지가 문제였습니다. 유치권은 물건과 관련하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 일정한 요건 아래 그 물건을 보유할 수 있는 권리입니다. 피고가 경매를 뒤늦게 취하하여 유치권을 행사한 것이 권리남용인지도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 선행 경매신청이 취하되면 후행 신청인을 위해 기존 절차를 인계하여 경매를 계속하지만, 압류에 대항할 수 있는 권리의 범위는 후행 이중경매개시결정에 따른 압류의 효력 발생 시점을 기준으로 정한다고 설명했습니다. 피고는 선행 경매에는 대항할 수 없었으나 후행 경매개시 등기 전에는 점유를 시작하여 유치권을 취득했으므로, 특별한 사정이 없으면 후행 경매 매수인에게 이를 행사할 수 있다고 보았습니다.

선행 경매 취하는 앞선 소송의 변론종결 후 생긴 새로운 사유였습니다. 대법원은 이를 근거로 후행 경매에서 유치권을 주장하는 것이 앞선 확정판결의 기판력에 저촉되지 않는다는 원심의 결론을 받아들였습니다. 기판력은 확정판결에서 판단된 사항을 뒤의 재판에서 다시 다투지 못하게 하는 효력을 말합니다.

피고가 확정판결 후에야 경매를 취하하고 유치권을 신고하여 경매가 지연되는 등 이해관계인에게 부정적인 영향을 준 사실도 고려했습니다. 그러나 피고는 실제 공사로 건물의 객관적 가치를 높이면서 공사대금채권을 취득했고 유치권을 고의로 만들어 낸 것은 아니었습니다. 대법원은 이 사건의 유치권 행사가 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하거나 절차를 위법하게 방해하여 신의칙에 반하는 정도에 이르렀다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.

대법원은 피담보채권을 미지급 공사대금 4억 7,000만 원과 2015년 3월 31일부터의 약정 지연손해금으로 본 판단도 유지하고 원고의 상고를 기각했습니다. 아울러 집행법원은 후행 경매에서 대항할 수 있는 유치권 등 달라진 사정을 다시 조사하고 매각물건명세서를 정정하는 등 적절한 조치를 취할 필요가 있다고 덧붙였습니다.

판결을 읽는 포인트

유치권의 성립 여부와 특정 경매에서 매수인에게 대항할 수 있는지는 구별해야 합니다. 이 사건은 점유를 시작한 때가 두 경매개시 사이에 있었고 선행 경매가 취하되었다는 특수한 경과 때문에, 후행 경매의 압류 시점을 기준으로 다시 판단할 필요가 있었습니다.

또한 선행 경매를 취하하면 언제나 유치권이 인정된다는 뜻은 아닙니다. 실제 점유와 채권의 성격, 권리 취득 경위, 신의칙 위반 여부를 함께 살펴야 합니다. 경매 참가자 입장에서도 기존 조사서만 볼 것이 아니라 절차 승계 후 새로 대항할 수 있게 된 권리가 있는지 확인해야 한다는 점을 보여줍니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2019다271685 공식 판결문 · 대법원 주요판결 안내