대법원은 2022년 7월 14일 선고한 2022다222881 판결에서 계약과 다르게 확장된 발코니의 변경공사비를 손해로 인정한 원심판결 일부를 파기환송하고, 조합의 나머지 상고는 기각했습니다.

사건 개요

재건축조합의 조합원은 조합 및 시공사와 아파트 공급계약을 맺었지만, 발코니 확장 공사계약은 별도로 체결하지 않았습니다. 그런데 시공사는 공급계약 내용과 다르게 발코니를 확장했습니다. 이를 확장되지 않은 형태로 다시 변경하는 데 필요한 공사비는 3,933만 3,000원이었습니다.

조합원은 입주할 무렵 이의를 달고 조합에 발코니 확장 공사비 700만 원을 지급했습니다. 이후 조합과 시공사에는 발코니 확장이라는 하자를 보수하는 대신 변경공사비 상당의 손해배상을, 조합에는 별도 계약 없이 받은 공사비의 부당이득 반환을 청구했습니다. 부당이득 반환은 법률상 근거 없이 받은 이익을 돌려주는 것을 말합니다.

핵심 쟁점

계약 내용과 다르게 시공되었다는 이유만으로 발코니를 원래 형태로 바꾸는 비용 전부를 손해액으로 인정할 수 있는지가 문제였습니다. 이미 완성된 건물의 하자를 보수하는 경우에는 하자의 중요성, 적절한 보수 방법과 필요한 비용을 함께 살펴야 하기 때문입니다.

법원의 판단

대법원은 하자가 중요하지 않으면서 동시에 보수에 과다한 비용이 필요한 경우에는 하자보수나 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없다고 설명했습니다. 다만 이 경우에도 하자로 인해 실제 입은 손해의 배상까지 배제되는 것은 아닙니다. 법원은 하자의 종류와 정도, 적당한 보수 방법 및 비용을 구체적으로 심리해야 합니다.

하자로 인한 통상의 손해는 특별한 사정이 없다면 하자 없이 시공되었을 목적물과 현재 목적물의 교환가치 차액입니다. 여기서 교환가치는 거래를 통해 평가되는 재산적 가치를 뜻합니다. 그 차액을 현실적으로 산출하기 어렵다면 시공비용의 차액을 손해로 볼 수 있습니다. 하자 있는 목적물의 사용으로 생기는 정신적 고통도 수급인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에는 특별손해로 배상받을 수 있다는 법리를 덧붙였습니다.

원심은 발코니 확장이 계약과 다른 하자에 해당한다는 이유로 별다른 심리 없이 변경공사비를 손해액으로 보았습니다. 대법원은 발코니 확장이 중요한 하자인지, 보수에 과다한 비용이 드는지 등을 살펴 책임과 손해액을 판단했어야 한다고 보았습니다. 이 사건의 하자가 중요하지 않다거나 보수비가 과다하다고 최종 확정한 것은 아닙니다.

반면 별도 발코니 확장 공사계약 없이 조합이 받은 700만 원에 관하여 부당이득 반환을 일부 인정한 원심판단에는 잘못이 없다고 판단했습니다. 이에 조합 패소 부분 중 하자보수에 갈음한 손해배상청구 부분과 시공사에 대한 부분은 파기하여 대구지방법원으로 돌려보내고, 조합의 나머지 상고는 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

계약과 다르게 시공되었다는 문제와 그로 인해 얼마를 배상해야 하는지는 연결되어 있지만 별도로 검토해야 합니다. 이 사건은 계약 위반이 있다는 이유만으로 철거·재시공에 가까운 변경공사비를 곧바로 손해액으로 삼을 수 없다는 점을 보여줍니다.

그렇다고 발코니 확장이 항상 경미한 하자라거나 손해배상이 불가능하다는 뜻은 아닙니다. 실제 하자의 정도와 보수 비용을 따져야 하며, 원상 변경 비용을 인정하기 어려운 경우에도 가치 감소 등 다른 손해가 남을 수 있습니다. 별도 계약 없이 받은 공사비의 반환 문제도 이러한 보수비 청구와 구별해 읽어야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다222881 공식 판결문 · 대법원 주요판결 안내