대법원은 2022년 7월 14일 선고한 2022다228544 판결에서 무상 통행로로 제공한 토지의 독점적·배타적 사용·수익권 포기 상태가 건물 신축 후에도 계속된다고 보고 원심판결을 파기환송했습니다.

사건 개요

피고는 토지를 매수해 여러 필지로 나누고 건물을 신축·분양하기 위해 일부 토지의 지목을 도로로 바꾸었습니다. 그 토지는 북쪽 간선도로와 건물들을 잇는 길고 좁은 막다른 골목이었으며, 피고는 오수관도 설치했습니다. 건물 준공 후 약 30년 동안 토지 이용자들에게 사용료를 요구하지 않았습니다.

원고는 기존 건물과 부지를 사들여 철거한 뒤 인근 토지와 합쳐 다세대주택을 신축했습니다. 건물과 토지 경계 사이에 공간을 두면서 차량 진입이 가능해졌고 남북 간선도로를 잇는 보행도 가능해졌습니다. 피고가 완전한 소유권 행사를 주장하자 인근 주민이자 건물 소유자인 원고가 통행권 등의 확인을 구했습니다.

핵심 쟁점

피고가 토지를 무상 통행로로 제공하면서 독점적·배타적인 사용·수익권의 행사를 포기했는지, 그 후 건물이 새로 지어지고 차량 통행이 가능해진 변화 때문에 다시 제한 없는 권리행사를 할 수 있게 되었는지가 문제 되었습니다. 여기서 사용·수익권은 토지를 사용하고 그로부터 이익을 얻는 권능을 뜻합니다.

법원의 판단

대법원은 토지 제공 경위와 소유자의 편익, 토지 형태와 위치, 주변 토지 이용에 기여한 정도 등을 종합해 소유권 보장과 공공의 이익을 비교해야 한다고 설명했습니다. 피고는 스스로 도로로 제공해 건축허가와 분양 등의 경제적 이익을 얻었고 오랜 기간 무상 이용을 받아들였으므로, 기존 건물 준공 무렵부터 독점적·배타적 사용·수익권을 포기했다고 보는 것이 합리적이라고 판단했습니다.

한편 예견할 수 없었던 중대한 사정변경으로 권리행사를 계속 제한하면 이해관계에 중대한 불균형이 생기는 경우에는 완전한 권리행사를 다시 주장할 수 있다고 보았습니다. 그러나 이 사건 토지의 위치·형태·지목은 그대로였고, 새 통행 방식은 기존 통행로 이용을 전제로 원고가 부지를 추가로 제공하거나 건물을 뒤로 물려 편의를 높인 결과라고 판단했습니다.

인근 주민의 보행 이용도 여전히 제한되지 않았고 특정 건물 주민만을 위한 땅으로 바뀐 것도 아니라고 보았습니다. 대법원은 사용·수익권 포기 상태가 계속된다고 판단하면서, 원고가 그 포기를 주장할 수 없다고 본 원심판결을 파기해 수원고등법원으로 돌려보냈습니다.

판결을 읽는 포인트

오랫동안 통행에 쓰였다는 기간만으로 소유자의 권리가 제한된 것은 아닙니다. 건축허가를 얻기 위해 스스로 도로로 제공한 경위, 그로 얻은 이익과 토지의 독자적 활용 가능성, 주민들의 신뢰가 함께 고려되었습니다. 토지 소유권 자체를 잃었다는 판단과도 구별해야 합니다.

또 주변 건물이 새로 지어졌거나 차량이 다니게 되었다는 변화만으로 사용·수익권이 자동 회복되지는 않습니다. 이 사건에서는 원래 통행로의 기능이 유지된 채 이용 편의가 높아졌고 공중의 신뢰를 계속 보호할 필요가 있다는 점이 중요했습니다. 다른 토지에서도 제공 당시와 이후의 구체적인 이용관계를 비교해야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개