대법원은 2022년 7월 14일 선고한 2020다238349 소유권이전등기 판결에서 재건축 후에도 도로로 사용될 토지를 인근 대지와 동일하게 평가한 원심판결 중 조합 패소부분을 파기환송했습니다.

사건 개요

재건축조합은 사업구역 안의 도로 토지에 관하여 매도청구권을 행사하고 소유권이전등기를 청구했습니다. 매도청구권은 법정 요건 아래 토지 소유자에게 시가에 의한 매도를 요구할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서는 그 매매대금의 기준이 되는 토지 시가를 어떻게 평가할지가 다투어졌습니다.

토지는 1970년대 아파트지구 기본개발계획 당시부터 도로로 사용되었습니다. 2004년에는 도시계획시설인 도로로 결정·고시되었고, 2017년 재건축사업구역 정비계획에서도 도로로 정해졌으며 지목 역시 도로였습니다. 조합이 취득한 뒤 기반시설을 새로 설치하고 지방자치단체에 무상으로 귀속시켜 사업 후에도 도로로 사용할 예정이었습니다.

핵심 쟁점

재건축사업구역에 포함되었다는 이유로 도로 토지를 인근 공동주택 대지와 같은 가격으로 평가할 수 있는지가 문제였습니다. 현재의 도로 이용상태와 재건축사업 이후의 예정된 용도를 어떻게 반영해야 하는지가 핵심이었습니다.

법원의 판단

대법원은 이 사건에 적용되는 구 도시정비법상 매도청구의 의사표시가 토지 소유자에게 도달하면 시가에 의한 매매계약이 성립한다고 설명했습니다. 여기서 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적인 거래가격을 뜻합니다.

도로로 점유·사용되는 토지는 원칙적으로 도로로 제한된 현재 상태대로 감정평가해야 한다고 보았습니다. 다만 현실적인 이용상황이 주위 토지와 같이 변경될 것이 객관적으로 명백해진 경우 등의 사정이 있다면 달리 검토할 수 있다고 설명했습니다.

이 사건 토지는 오랫동안 도로로 쓰였고 정비계획상 도로였으며, 재건축 후에도 공동주택 부지가 아니라 도로로 사용할 것이 명백했습니다. 따라서 인근 대지와 같은 가격으로 평가할 것이 아니라 도로인 현황대로 감정평가해야 한다고 판단했습니다.

원심은 토지가 공동주택 부지의 일부가 된다고 보고 재건축사업 시행을 전제로 인근 대지의 시가와 동일하게 평가해야 한다고 판단했습니다. 대법원은 이러한 평가 방법에 법리오해가 있다고 보아 원심판결 중 조합 패소부분을 파기하고 서울중앙지방법원으로 돌려보냈습니다. 나머지 상고이유는 판단하지 않았으며, 최종 매매대금 액수 자체를 정한 것은 아닙니다.

판결을 읽는 포인트

사업구역 안에 편입된 토지라고 해서 모두 아파트를 지을 대지와 같은 방식으로 평가되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 과거의 사용 이력, 지목과 도시계획, 사업 후 지방자치단체에 귀속될 도로라는 구체적인 사정이 서로 일치했습니다.

따라서 단순히 지목이 도로라는 사실만으로 결론을 낼 것이 아니라 실제 이용상황과 장래 용도변경이 객관적으로 명백한지까지 살펴야 합니다. 이 판결은 사업 후에도 도로로 남을 것이 명백한 토지에 관하여, 공동주택 부지가 될 것이라는 전제로 시가를 평가할 수 없다고 판단한 사례입니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2020다238349 공식 판결문 · 대법원 주요판결 안내