대법원 전원합의체는 2022년 7월 21일 선고한 2017다236749 토지인도 판결에서 관습법상 법정지상권의 효력을 유지하면서 건물 공유관계 등에 관한 추가 심리가 필요하다고 보고 원심판결을 파기환송했습니다.

사건 개요

토지 소유자가 자기 땅에 미등기 건물들을 신축한 뒤 사망했습니다. 배우자와 자녀들은 상속재산 분할협의로 토지를 배우자의 단독소유로 정했지만, 건물들은 공동상속인들의 공유 상태로 남았습니다. 배우자는 이후 한 자녀에게 토지를 증여했고, 원고는 그 토지를 임의경매에서 매수했습니다.

원고는 건물 소유자들에게 건물 철거와 토지 인도, 토지 사용에 따른 차임 상당의 부당이득 반환을 청구했습니다. 피고들은 관습법상 법정지상권이 있다고 다투었습니다. 원심은 증여 당시 배우자가 토지 전부를 소유했어도 건물은 지분만 가지고 있었으므로 토지와 건물이 동일인 소유였다고 볼 수 없다며 피고들의 주장을 배척했습니다.

핵심 쟁점

관습법상 법정지상권은 일정한 요건 아래 건물 소유자가 다른 사람의 토지를 건물 소유를 위해 사용할 수 있도록 인정하는 권리입니다. 전원합의체에서는 이 권리를 인정해 온 관습법이 여전히 법적 효력을 갖는지, 대지 소유자가 지상 건물을 다른 사람들과 공유하다 대지만 양도한 경우에도 성립할 수 있는지가 문제였습니다.

법원의 판단

다수의견은 관습법상 법정지상권의 효력이 유지된다고 판단했습니다. 토지와 건물을 별개 부동산으로 취급하는 법제에서 동일인 소유였던 토지와 건물이 매매·증여 등으로 분리될 때, 건물 철거 특약 등이 없다면 건물의 존속을 보호할 필요가 있다고 보았습니다. 다만 토지 사용에 관한 당사자의 약정이 있다면 이를 우선 존중하고, 아무런 약정이 없는 경우 보충적으로 인정하는 제도라고 설명했습니다.

또한 오랫동안 유효하다고 인정된 관습법의 효력을 부정하려면 사회 구성원의 인식이나 전체 법질서 등에 의미 있는 변화가 명백해야 한다고 보았습니다. 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 필요가 여전히 있고, 존속기간과 지료 청구를 통해 토지 소유자를 보호하는 장치도 있다는 점을 고려했습니다. 지료는 지상권자가 토지 사용의 대가로 지급하는 돈입니다.

이 사건에서는 대지 소유자가 건물을 다른 사람들과 공유하면서 대지만 증여했더라도 건물 공유자들이 관습법상 법정지상권을 취득할 여지가 있다고 판단했습니다. 원심은 소유관계가 완전히 일치하지 않았다는 이유만으로 배척할 것이 아니라 나머지 성립 요건을 심리했어야 한다고 보았습니다. 토지를 증여받았던 피고 1에 대해서는 경매에 따른 민법 제366조의 법정지상권을 주장하는 취지인지도 명확히 할 필요가 있다고 했습니다.

김재형 대법관은 관습법의 성립 근거와 법적 확신이 부족하고 등기제도·토지 소유자의 이익 등과도 맞지 않는다며 종래 판례를 폐기해야 한다는 반대의견을 냈습니다. 노태악·이흥구 대법관은 당사자 약정을 존중하는 보충적 성격과 기존 법률관계의 안정성 등을 강조하는 보충의견을 냈습니다. 대법원은 다수의견에 따라 원심판결을 파기하고 전주지방법원에 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 건물이 있으면 언제나 토지 사용권이 생긴다는 뜻이 아닙니다. 토지와 건물의 소유관계가 언제 어떤 원인으로 달라졌는지, 철거 특약이나 토지 사용 약정이 있는지 등을 확인해야 합니다. 특히 상속으로 공유관계가 생긴 사건에서는 토지 단독소유자가 건물의 공유자이기도 했다는 사정을 구체적으로 살펴야 합니다.

관습법 자체의 효력을 인정한 판단과 이 사건 피고들의 권리가 최종 확정되었다는 판단도 구별해야 합니다. 이 판결은 다른 성립 요건과 주장 취지를 더 심리하도록 환송했습니다. 아울러 지상권이 인정되더라도 무상 사용이 당연히 보장되는 것은 아니므로, 철거 가능성과 토지 사용대가 문제를 함께 확인할 필요가 있습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2017다236749 전원합의체 판결문 · 대법원 주요판결 안내