대법원은 2023년 6월 29일 선고한 2023다217916 공유물분할 판결에서 원심 별지 목록 제3·4항 부동산에 관한 부분을 파기하고 서울동부지방법원에 환송했습니다. 장기간 거주한 공유자들이 부동산을 소유하면서 다른 공유자에게 적정한 지분가격을 배상하는 방법 등을 충분히 심리하지 않고 곧바로 경매분할을 명한 것은 잘못이라고 판단했습니다. 나머지 상고는 기각했습니다.

사건 개요

원고들은 망인과 전 배우자 사이의 자녀들로 미국에 거주했고, 피고들은 망인의 배우자와 그 사이의 자녀들로 문제된 부동산에서 약 30년간 거주했습니다. 원고들의 지분은 합계 4/13, 피고들의 지분은 합계 9/13이었습니다.

원고들은 최종적으로 부동산을 경매하여 대금을 나누기를 원했고, 피고들은 자신들 사이의 공유를 유지하며 원고들에게 지분가치를 지급하는 등의 현물분할을 희망했습니다. 원고들은 한때 시가에 따른 가격배상에 동의했지만, 감정가가 시세에 미치지 못한다며 경매분할을 고수했습니다. 원심은 현물분할이 곤란하거나 부적당하다며 경매에 의한 대금분할을 명했습니다.

핵심 쟁점

공유자들의 분할 방법에 관한 합의가 없고 건물을 물리적으로 나누기 어렵다는 이유만으로 경매를 명할 수 있는지가 쟁점이었습니다. 현물분할에는 면적을 쪼개는 방법뿐 아니라 특정 공유자가 부동산을 갖고 다른 공유자에게 적정한 지분가격을 배상하는 방법도 포함되는지, 그 가격을 어떤 기준으로 정해야 하는지도 중요했습니다.

법원의 판단

대법원은 재판상 공유물분할은 합리적인 분할이 가능한 한 현물분할이 원칙이라고 설명했습니다. 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우, 또는 분할로 지분가치가 현저히 줄어들 우려가 있는 경우 등에 경매를 명할 수 있지만, 당사자의 의견이 일치하지 않는다는 추상적인 사정만으로는 부족하다고 보았습니다.

현물분할이 반드시 각자 지분비율대로 같은 면적을 나누는 방법만을 뜻하는 것은 아닙니다. 경제적 가치의 차이를 금전으로 조정할 수 있고, 특별한 사정 아래 실질적 공평을 해치지 않는다면 일부 공유자가 소유하면서 다른 공유자에게 적정하고 합리적인 지분가격을 배상하는 방식도 가능하다고 보았습니다.

이 사건에서 피고들은 약 70%의 지분을 갖고 오랜 기간 실제 주거지로 사용해 왔고 계속 소유·사용하려는 의사가 있었습니다. 반면 원고들은 주로 지분에 해당하는 경제적 가치를 얻으려는 것으로 보였습니다. 대법원은 시가감정 등으로 적정 가격을 산정하여 배상하는 분할이 충분히 가능해 보이므로, 물리적 분할이 어렵다는 이유만으로 바로 경매를 명해서는 안 된다고 판단했습니다.

가격배상의 기준은 분할 시점의 객관적인 시장가격 또는 매수가격입니다. 사실심 변론종결일에 가까운 시점을 기준으로 관련 자료를 종합하여 평가해야 하며, 시가 변동을 반영하지 않은 감정평가액에만 의존해서는 안 된다고 설명했습니다.

대법원은 주거지에 관한 다양한 분할 가능성을 객관적·구체적으로 심리하지 않은 원심의 잘못을 지적하여 제3·4항 부동산 부분을 파기환송했습니다. 나머지 부동산에는 상고이유가 기재되지 않아 그 부분 상고를 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 다수 지분권자가 거주하면 언제나 경매를 막을 수 있다는 뜻이 아닙니다. 현물분할 원칙 아래 합리적인 가격배상 등 대안이 실제로 가능한지를 충분히 심리해야 한다는 취지입니다. 오래 거주한 공유자의 생활상 이익과 지분의 경제적 가치를 회수하려는 공유자의 이익을 함께 고려했습니다.

감정가격에 이견이 있다는 사정도 곧바로 경매의 이유가 되는 것은 아닙니다. 가격의 객관성과 분할 시점의 시세를 검토하여 공평한 배상이 가능한지 살펴야 합니다. 대법원이 특정 가격이나 최종 소유관계를 확정한 것은 아니며, 그 가능성을 다시 심리하도록 일부 파기환송한 판결입니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2023다217916 판결 공식 공개 원문 · 대법원 주요판결 안내