대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결은 종전 관리회사가 관리단에 용역비 등을 청구한 사건으로, 관리인력 인건비에 관한 예비적 청구의 원고 패소 부분만 파기환송하고 나머지 상고는 기각했습니다.

사건 개요

관리회사는 집합건물의 분양자들과 관리위탁계약을 체결하고 2017년 7월경부터 건물을 관리했습니다. 이후 구분소유자들로 구성된 관리단이 관리인을 선임하고 관리를 개시했으며, 관리회사를 새로 선정한 뒤 종전 회사에 2019년 6월 말로 업무를 종료하고 인계해 달라고 요청했습니다.

종전 관리회사는 미지급 용역비의 정산을 요구하며 관리를 계속했습니다. 관리단이 신청한 관리행위 금지 가처분이 인용·확정된 뒤인 2020년 10월 말에야 업무를 중단했습니다. 관리회사는 관리단을 상대로 용역비 등을 청구하면서, 계약에 따른 청구가 인정되지 않더라도 계속 수행한 관리업무에 따른 부당이득은 반환해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

분양자가 체결한 관리위탁계약이 관리단에 당연히 승계되는지가 먼저 문제 되었습니다. 집합건물의 관리단은 구분소유자들이 건물과 대지 등을 관리하기 위해 구성하는 단체로, 분양자와는 구별됩니다.

계약 승계가 인정되지 않더라도, 종전 관리회사가 실제 수행한 필수 관리업무로 관리단이 비용 지출을 면했다면 그 이익을 반환해야 하는지도 쟁점이었습니다. 부당이득반환은 계약 등 법률상 근거 없이 다른 사람의 비용이나 노력으로 얻은 이익을 돌려주는 제도입니다.

법원의 판단

대법원은 이 사건에 적용된 구 집합건물법상 분양자의 관리의무는 관리단의 위임으로 생기는 것이 아니라 관리 공백을 막기 위해 법률이 한시적으로 부과한 고유한 의무라고 설명했습니다. 관리단이 관리를 개시하면 분양자의 관리권한은 종료되고, 분양자가 형성한 계약관계가 관리단에 당연히 승계되는 것도 아니라고 보았습니다. 따라서 다른 전제를 바탕으로 한 양수금이나 비용상환 청구를 배척한 원심의 판단을 수긍했습니다.

그러나 계약이 끝난 뒤의 청구에서는 위탁관리 수수료와 관리인력 인건비를 구분했습니다. 위탁관리 수수료에 관한 원심의 배척 판단은 옳지만, 관리인력이 수행한 업무에는 공용부분의 멸실·훼손을 막고 현상을 유지하는 기본적이고 필수적인 업무가 포함된 것으로 보았습니다. 이러한 업무는 관리단이 직접 관리하더라도 필요한 성격이었습니다.

관리 과정에서 물리적 충돌 등으로 관리단에 피해를 입혔다거나 관리단이 별도로 관리비용을 부담했다는 자료도 없었습니다. 대법원은 이러한 사정 아래 필수 업무로 생긴 이득이 관리단에 귀속되었다고 보았습니다. 원심은 실제 이득이 된 업무를 특정하고 관련 인건비가 적정한지 더 심리했어야 한다고 판단했습니다. 이에 예비적 청구 중 관리인력 인건비에 관한 원고 패소 부분을 파기해 서울고등법원으로 돌려보내고, 나머지 상고는 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

관리단이 계약을 승계하지 않았다는 판단과 실제 제공받은 관리업무의 이익을 반환해야 하는지는 별개의 문제입니다. 계약상 용역대금을 그대로 청구할 수 없더라도, 필수 관리업무를 통해 관리단에 남은 이익은 구체적으로 따져볼 수 있다는 점에 의미가 있습니다.

다만 이 판결은 종전 관리회사의 계속 관리를 정당화하거나 청구한 인건비 전액을 확정한 것이 아닙니다. 관리단에 이익이 된 업무의 범위와 그에 필요한 적정 인건비를 추가로 심리하도록 했습니다. 계약상 관리수수료와 실제 필수 업무에 투입된 인건비를 나누어 검토해야 판결의 범위를 정확히 이해할 수 있습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다233560 판결문 · 대법원 주요판결 안내