대법원은 2022년 8월 25일 선고한 2017다257067 전원합의체 판결에서 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는, 구분소유자 아닌 대지 공유자에게 대지 사용에 따른 부당이득을 반환할 의무가 없다고 판단하여 원심판결을 파기환송했습니다.

사건 개요

원고는 집합건물의 일부를 소유하지 않고 그 건물이 있는 토지의 공유지분만 가지고 있었습니다. 원고는 건물 중 한 전유부분을 소유한 피고를 상대로 토지를 사용한 데 따른 차임 상당의 부당이득을 반환하라고 청구했습니다. 차임은 임대료를, 부당이득반환은 법률상 근거 없이 다른 사람의 손해로 얻은 이익을 돌려주는 것을 말합니다.

피고는 자신의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지지분도 가지고 있었습니다. 그러나 원심은 그 지분을 갖고 있는지와 관계없이, 원고의 토지 지분에 해당하는 임대료 중 피고의 전유부분 면적 비율에 따라 계산한 돈을 반환해야 한다고 판단했습니다.

핵심 쟁점

집합건물의 전유부분은 여러 소유자가 나누어 소유하는 건물 중 각자가 독립적으로 소유하는 부분입니다. 대지사용권은 그 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이 사건의 적정 대지지분은 원칙적으로 건물 전체 전유부분 면적에서 자신의 전유부분이 차지하는 비율에 상응하는 토지 지분을 뜻합니다.

일반적인 공유토지에서는 일부 공유자가 토지를 배타적으로 사용하면 자신의 지분에 맞는 면적만 사용하더라도 다른 공유자에게 부당이득반환의무를 질 수 있습니다. 쟁점은 이 일반 법리를 집합건물 대지에도 그대로 적용하여, 필요한 대지지분을 모두 확보한 구분소유자에게까지 사용료를 청구할 수 있는지였습니다.

법원의 판단

대법원은 집합건물에서는 전유부분과 대지사용권이 종속적으로 결합되어 있다는 점을 중시했습니다. 집합건물법은 원칙적으로 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분하지 못하게 하는 등 양자의 일체성을 보호하고 있으므로, 집합건물 대지의 공유관계에 일반 공유물 법리를 그대로 적용할 수 없다고 설명했습니다.

적정 대지지분을 가진 구분소유자는 전유부분을 소유하기 위해 필요한 대지사용권을 모두 확보한 사람입니다. 따라서 대지 전체를 용도에 따라 사용·수익할 적법한 권한이 있고, 다른 토지 공유자의 지분권을 침해하거나 법률상 근거 없는 이익을 얻는다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 대지 공유자 중 건물의 구분소유자가 아닌 사람이 있어도 마찬가지라고 보았습니다.

필요한 지분을 이미 확보한 사람에게도 일단 사용료를 부담시킨 뒤 다른 구분소유자에게 다시 청구하도록 하면 소송이 연쇄적으로 이어지고 법률관계가 복잡해진다는 점도 고려했습니다. 대법원은 적정 대지지분 보유 여부와 관계없이 일반 공유물 법리에 따라 반환의무를 인정했던 종전 판결들을 이번 판결과 배치되는 범위에서 변경했습니다.

이 사건에서 피고의 토지 공유지분 비율은 전유부분 면적 비율과 일치하여 적정 대지지분을 갖춘 것으로 판단되었습니다. 대법원은 피고가 원고에게 손해를 주거나 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 볼 수 없다며 원심판결을 파기하고 서울중앙지방법원에 환송했습니다. 관여 법관의 의견은 일치했고, 안철상 대법관의 보충의견이 있었습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결의 적용에서 중요한 것은 단순히 토지 지분이 조금이라도 있는지가 아니라, 해당 전유부분에 필요한 적정 대지지분을 확보했는지입니다. 건물의 구분소유관계, 전체 전유부분 면적과 해당 전유부분 면적, 보유한 토지 지분과 사용권원을 함께 확인해야 합니다.

모든 구분소유자에게 토지 사용료 청구가 불가능하다고 선언한 판결은 아닙니다. 적정 지분이 부족하거나 대지사용권이 없는 경우까지 이 사건 피고와 같게 볼 수는 없습니다. 보충의견에서 논의한 부족 지분에 따른 반환범위나 대지권등기 제도 개선은, 적정 지분을 갖춘 피고의 의무를 부정한 본문의 판단과 구별해 읽어야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2017다257067 전원합의체 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개