대법원은 2022년 8월 25일 선고한 2018다205209 전원합의체 판결에서 이미 소멸한 근저당권에 기한 경매는 원칙적으로 무효라고 보면서도, 이 사건에서 배당받은 피고가 경매 무효를 들어 반환을 거절하는 것은 허용되지 않는다고 판단하여 원심판결을 파기환송했습니다.

사건 개요

피고는 여러 부동산을 공동담보로 하는 근저당권에 기하여 먼저 한 부동산의 경매를 신청했고, 그 절차에서 확정된 채권 전액을 변제받았습니다. 그런데 이미 소멸한 같은 근저당권으로 나머지 부동산에 다시 경매를 신청했습니다. 두 번째 경매에서 매수인들이 대금을 지급했고, 피고는 1순위 근저당권자로서 실제 배당할 금액 전부를 받았습니다.

가압류채권자의 지위를 승계한 원고는 아무런 배당을 받지 못하자, 피고에게 자신이 배당받을 수 있었던 금액을 부당이득으로 돌려달라고 청구했습니다. 부당이득반환은 법률상 근거 없이 다른 사람의 손해로 얻은 이익을 반환하도록 하는 제도입니다. 원심은 경매 자체가 무효이므로 배당금은 원고가 아니라 소유권을 얻지 못한 매수인에게 돌려주어야 한다며 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

핵심 쟁점

담보권을 실행하는 임의경매에서 이미 담보권이 소멸했어도 매수인이 소유권을 얻는지가 문제였습니다. 민사집행법 제267조는 매수인의 부동산 취득이 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다고 정하고 있습니다. 이 규정이 경매개시결정 전에 담보권이 소멸한 경우까지 보호하는지, 결정 이후 소멸한 경우만 보호하는지가 쟁점이었습니다.

또 하나의 쟁점은 근저당권이 유효하다고 주장하며 스스로 경매를 신청하고 배당까지 받은 사람이, 반환청구를 받자 입장을 바꾸어 경매가 무효라고 주장할 수 있는지였습니다.

법원의 판단

다수의견은 제267조가 경매개시결정 뒤 담보권이 소멸한 경우에만 적용된다는 종전 판례를 유지했습니다. 임의경매는 유효한 담보권에 근거하여 국가가 부동산을 매각하는 절차이므로, 이미 담보권이 없어진 상태에서 개시된 경매와 적법하게 개시된 뒤 담보권이 소멸한 경매는 구별해야 한다고 설명했습니다.

경매개시결정 전에 소멸한 담보권까지 보호하면 실체 없는 담보권 등기를 믿었다는 이유만으로 소유권 취득을 인정하는 결과가 될 수 있다고 보았습니다. 이는 부동산등기에 공신력을 인정하지 않는 우리 법체계와도 조화되기 어렵다고 판단했습니다. 공신력은 외관을 믿고 거래한 사람에게 실제 권리관계와 달라도 권리취득을 인정하는 효력을 말합니다.

다만 이 사건에서 피고가 경매 무효를 주장하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반한다고 보았습니다. 금반언은 자신의 앞선 행동과 모순되는 주장으로 상대방을 부당하게 해쳐서는 안 된다는 원칙입니다. 피고는 근저당권이 유효함을 전제로 경매를 신청하고 배당을 받았으며, 제1심에서도 같은 입장을 유지하다가 패소한 뒤에야 경매 무효를 주장했습니다.

대법원은 경매가 끝난 뒤 7년 이상 소유권 분쟁이 없었던 사정, 종전 소유자들이 명의를 회복해도 원고의 강제집행이 예상되어 실익이 없어 보이는 사정, 원고에게는 배당받을 자격이 있지만 피고에게는 없다는 사정 등을 함께 고려했습니다. 피고는 원고에게 경매 무효를 주장할 수 없고, 원고는 당시 배당받을 수 있었던 범위에서 부당이득반환을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

대법관 5명의 별개의견은 담보권 소멸 시기가 경매개시결정 전인지 후인지에 관계없이 제267조가 적용되어 이 경매가 유효하다고 보았습니다. 다수의견과 파기 결론은 같지만 이유가 달랐습니다. 대법원은 원심판결을 파기하고 서울고등법원에 사건을 돌려보냈습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결에서는 경매의 원칙적 효력과 특정 당사자가 그 무효를 주장할 수 있는지를 나누어 보아야 합니다. 대법원이 원고의 반환청구를 인정할 수 있다고 보았다고 해서, 개시 전에 소멸한 담보권에 기한 경매를 일반적으로 유효하다고 바꾼 것은 아닙니다.

신의성실의 원칙에 따른 제한도 경매 신청과 배당 수령, 소송에서의 태도, 경매 후 권리관계 등 이 사건의 구체적 사정을 종합한 판단입니다. 단순히 경매가 오래전에 끝났다는 사정만으로 언제나 무효 주장이 막히는 것으로 읽어서는 안 됩니다. 반환받을 금액 역시 원고가 배당받을 수 있었던 범위를 기준으로 다시 심리할 문제입니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2018다205209 전원합의체 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개