대법원은 2022년 8월 25일 선고한 2021다231734 판결에서 지역주택조합 보증약정의 총회의결과 거래상대방의 확인 여부 등을 더 심리해야 한다고 보아, 원심판결 중 조합 패소부분을 파기환송했습니다.

사건 개요

원고는 2018년 한 회사에 2억 5천만 원을 빌려주면서 지역주택조합인 피고의 보증을 받았습니다. 보증은 주된 채무자가 갚지 못하는 경우 보증인이 대신 이행할 책임을 지는 약정입니다.

원고가 조합에 보증채무의 이행을 구하자 조합은 보증약정의 효력을 다투었습니다. 원심은 약정을 무효로 볼 수 없다고 판단했지만, 대법원에서는 총회의결이 필요한 계약에 관한 법령상 제한과 거래상대방의 확인의무가 문제 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건에 적용된 주택법령은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 반드시 총회의 의결을 거치도록 정하고 있었습니다. 쟁점은 이를 조합 내부의 업무처리 문제로만 볼지, 외부 거래상대방과의 계약 효력에도 영향을 주는 제한으로 볼지였습니다.

총회의결이 없는 계약이라도 거래상대방이 절차의 흠결을 과실 없이 알지 못한 특별한 사정이 있는지도 살펴야 했습니다.

법원의 판단

대법원은 필수적인 총회의결사항이 단순한 조합 내부의 자율적인 대표권 제한이 아니라 법령상 제한이라고 보았습니다. 조합원에게 직접 영향을 주는 사항에 조합원의 의사를 반영하고 소수 임원의 전횡을 막아 조합과 조합원을 보호하려는 취지라고 설명했습니다.

따라서 조합원에게 상당한 부담을 줄 수 있는 계약을 체결하려는 상대방에게는 사전에 총회의결이 있었는지 확인할 것이 기대된다고 판단했습니다. 총회의결 없이 이루어진 계약의 상대방은 절차적 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하면 계약의 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다.

설립된 지 1년 남짓인 조합이 2억 5천만 원의 채무를 보증한 이 사건 약정은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약에 해당한다고 판단했습니다. 원심은 실제 총회의결을 거쳤는지, 원고가 이를 확인했는지, 절차에 흠결이 있더라도 원고에게 책임을 물을 수 없는 특별한 사정이 있는지 등을 면밀히 심리했어야 했습니다.

대법원은 이를 충분히 살피지 않고 약정을 유효하다고 본 원심에 법리오해와 심리미진이 있다고 판단했습니다. 나머지 상고이유는 판단하지 않은 채 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하여 부산고등법원에 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

지역주택조합 대표자와 계약했다는 사실만으로 조합에 당연히 효력을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 예산에 포함된 사항인지, 조합원에게 어떤 부담을 주는지, 법령과 규약상 총회의결이 필요한지 및 실제 의결이 있었는지가 함께 문제 됩니다.

다만 총회의결이 없으면 예외 없이 모든 계약이 무효라는 뜻도 아닙니다. 대법원은 거래상대방에게 책임을 물을 수 없는 특별한 사정이 있는지까지 다시 심리하도록 했습니다. 계약 효력을 주장하는 문제와 거래 경위에 따라 손해배상을 구할 수 있는지도 구별해서 검토해야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2021다231734 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개