대법원은 2022년 8월 31일 선고한 2019다21422, 2019다21439(참가) 소유권이전등기 사건에서 실제 계약 행위자와 계약서상 매수인이 다른 경우의 당사자 확정 기준을 설명하고, 독립당사자참가인의 상고를 기각했습니다.

사건 개요

피고 소유 임야에 경매가 진행되자 피고는 참가인에게 경매절차를 중단시켜 달라고 부탁했습니다. 참가인은 원고의 승낙을 받아 매수인을 원고로 적은 매매계약서를 작성했습니다. 계약서에는 매매대금 4억 8,000만 원을 경매 중단에 드는 금액으로 충당하고, 경매가 정지되거나 취하되면 소유권을 이전한다는 특약을 두었습니다.

참가인의 변제공탁 등으로 경매신청이 취하되었지만 피고는 원고 앞으로 등기를 넘기지 않았습니다. 원고가 등기 이전을 청구한 소송에 참가인이 독립당사자참가를 하여 자신이 실제 매수인이라며 등기를 요구했습니다. 독립당사자참가는 소송 중인 권리가 자신에게 있다고 주장하는 제3자가 그 소송에 당사자로 들어오는 절차입니다.

핵심 쟁점

계약 체결을 주도하고 비용을 부담한 사람과 계약서에 적힌 매수인이 다르면 누가 매매계약의 당사자인지가 문제였습니다. 매도인이 두 사람 사이의 명의신탁을 알고 있었다는 사정만으로 실제 행위자를 매수인으로 볼 수 있는지, 이후 작성한 각서가 새로운 계약을 뜻하는지도 다투어졌습니다. 명의신탁은 실질적으로 재산을 보유하려는 사람과 명의를 제공하는 사람이 다른 관계를 가리킵니다.

법원의 판단

대법원은 계약당사자의 확정은 계약에 관여한 사람들의 의사를 해석하는 문제라고 보았습니다. 행위자와 상대방의 의사가 같으면 그 의사에 따르고, 다르면 계약의 내용·목적·체결 경위 등 모든 사정을 토대로 합리적인 상대방이 누구를 당사자로 삼았을지를 판단해야 한다고 설명했습니다. 계약서 문언이 명확하면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다고 보았습니다.

타인을 매수인으로 내세워 부동산을 사는 경우 명의신탁은 그들 사이의 내부 관계입니다. 매도인이 이를 알고 있더라도 실제 행위자에게 계약의 법률효과를 직접 귀속시키려 했다는 등의 특별한 사정이 없으면 계약명의자를 당사자로 보는 것이 원칙이라고 판단했습니다.

이 사건 계약서는 원고를 매수인으로 명확히 적고 있었고, 참가인이 실질적으로 임야를 취득하려 했더라도 계약상 권리·의무가 귀속되는 사람은 원고라고 보았습니다. 뒤에 작성된 각서는 기존 계약의 이행을 확인한 것이며 별도 계약이나 대체 약정은 아니라고 판단했습니다. 참가인이 이 계약 등을 근거로 직접 등기 이전을 요구할 수 없다는 원심을 유지하고 참가인의 상고를 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

계약을 주도한 사람이나 비용을 낸 사람이 반드시 계약상 권리를 갖는 것은 아닙니다. 내부적으로 재산을 누구에게 귀속시키기로 했는지와 상대방이 누구에게 계약의 권리·의무를 귀속시키기로 했는지를 나누어 읽어야 합니다. 매도인이 내부 사정을 알고 있었다는 사실과 실제 행위자를 계약당사자로 삼기로 했다는 의사는 같은 의미가 아닙니다.

이 판결은 참가인의 직접적인 등기 청구를 배척한 판단입니다. 계약명의자가 당사자라는 이유만으로 명의신탁 약정이 유효하거나 원고의 등기 청구가 인용된다는 뜻은 아닙니다. 계약당사자를 정하는 문제와 명의신탁의 효력 및 등기 청구의 인정 여부는 구별하여 검토해야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2019다21422, 2019다21439(참가) 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개