대법원은 2022년 9월 7일 선고한 2022다244805 공유물분할 판결에서 실제 지분 거래가격 등을 고려하지 않고 오래된 감정평가액에 의존한 원심판결을 파기하여 대구고등법원에 환송했습니다.

사건 개요

건물의 7/9 지분을 가진 공유자들이 나머지 2/9 지분을 가진 피고를 상대로 공유물분할을 청구했습니다. 제1심 감정에서 건물 전체 가치는 2020년 11월 기준 약 21억 4,536만 원으로 평가되었습니다.

그런데 소송 도중 7/9 지분은 재건축사업 시행사에 42억 원으로 매도되어 이전등기가 이루어졌고, 신탁회사 앞으로 신탁등기까지 마쳐졌습니다. 신탁회사가 소송을 이어받은 뒤 원심은 피고의 지분까지 신탁회사 측이 취득하고 피고에게 돈을 지급하는 방식으로 분할하면서, 여전히 종전 감정평가액을 기준으로 피고의 지분가격을 정했습니다.

핵심 쟁점

특정 공유자가 물건을 소유하고 다른 공유자에게 지분가격을 지급하는 전면적 가격배상 방식에서는 어떤 시점과 자료로 가격을 정해야 하는지가 쟁점이었습니다. 최근 실제 지분 매매가격과 크게 다른 과거 감정평가액만으로 소수 지분을 정산해도 공유자 사이에 공평한 분할인지가 문제되었습니다.

법원의 판단

대법원은 공유물의 형태와 이용 상황, 공유관계의 발생원인, 지분 비율과 각자의 희망 등을 종합하여 실질적으로 공평한 분할을 해야 한다고 설명했습니다. 물건을 특정 공유자가 취득하는 방식도 특별한 사정 아래 허용되지만, 다른 공유자에게 적정하고 합리적인 지분가격을 지급하는 것이 전제라고 보았습니다.

그 지분가격은 분할 시점의 객관적인 교환가치인 시장가격 또는 매수가격을 뜻합니다. 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 소송에 나타난 자료를 최대한 객관적·합리적으로 평가해야 하므로, 시가 변동을 고려하지 않은 감정가만으로 정해서는 안 된다고 판단했습니다.

원심 변론종결일로부터 약 4개월 전 7/9 지분의 실제 매매가격은 42억 원이었습니다. 대법원은 약 1년 4개월 전의 감정평가보다 이 거래를 기준으로 교환가치를 산정하는 것이 더 적정하다고 보았습니다. 재건축 시행사가 매수했다는 이유만으로 실제 가격을 배제하면, 한쪽은 자신이 책정한 가치보다 훨씬 낮은 가격으로 나머지 지분을 취득하고 피고는 낮은 가격에 지분을 강제로 넘기는 결과가 된다고 지적했습니다. 이러한 사정을 외면한 원심판결을 파기환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

법원 감정이라는 형식만으로 가격이 언제나 충분히 객관적이라고 볼 수는 없습니다. 감정의 기준시점과 실제 거래 시점, 거래된 지분의 크기, 분할 후 사용계획을 함께 확인해야 합니다. 특히 이 사건의 42억 원은 건물 전체가 아니라 7/9 지분의 매매가격이므로 전체 감정가와 비교할 때 그 대상을 혼동하지 않아야 합니다.

이 판결은 모든 공유물분할에서 최근 거래가격을 그대로 기계적으로 적용하라는 뜻이 아닙니다. 객관적인 교환가치를 반영하는 자료를 살펴 공유자 간의 실질적 공평을 확보하라는 취지입니다. 대법원이 피고의 최종 정산액을 직접 정한 것도 아니며, 적정한 가격을 다시 심리하도록 한 판결입니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다244805 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개