대법원은 2022년 8월 31일 선고한 2018다218601 판결에서 공유토지 위 공유건물의 지분 이전만으로 관습법상 법정지상권이 성립한다고 본 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원으로 돌려보냈습니다.

사건 개요

원고와 원고의 조부는 토지와 그 위 주택 등을 각각 절반씩 공유했습니다. 이후 건물 지분이 여러 차례 이전되어 원고의 숙부와 재단법인이 건물을 절반씩 공유하게 되었습니다. 토지는 원고가 절반 지분을 계속 보유했고, 조부의 지분은 상속과 증여를 거쳐 재단법인에 이전되었습니다.

원고는 건물 공유자인 피고들이 토지에 관습법상 법정지상권을 취득했다며 지료 지급을 청구했습니다. 지상권은 다른 사람의 토지 위에 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리이며, 지료는 그 사용의 대가입니다. 원심은 법정지상권의 성립을 인정하고 피고들에게 지료를 지급하라고 판단했습니다.

핵심 쟁점

토지와 건물이 같은 사람들의 공유였다가 한 공유자가 건물 지분만 다른 사람에게 넘긴 경우에도 건물 지분 취득자를 위해 관습법상 법정지상권이 성립하는지가 쟁점이었습니다. 관습법상 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 적법한 원인으로 달라질 때 일정한 요건 아래 건물 존립을 위해 인정되는 권리입니다.

법원의 판단

대법원은 공유자 한 사람이 건물 지분만 증여했다는 이유로 토지 전체에 지상권이 성립한다고 보면, 그 사람이 다른 토지 공유자의 의사와 관계없이 다른 공유자의 지분에 대해서까지 지상권을 설정하는 처분을 할 수 있게 된다고 보았습니다. 이는 부당하므로 원고가 숙부에게 건물 지분을 이전하여 토지와 건물의 공유자가 달라졌다는 사정만으로 숙부의 관습법상 법정지상권을 인정할 수 없다고 판단했습니다.

재단법인에 대해서는 취득 당시의 소유관계를 따로 살폈습니다. 재단법인이 건물 절반 지분을 이전받았을 때 토지는 원고와 조부의 공유였지만 건물은 숙부와 조부의 공유였습니다. 토지와 건물 자체가 동일인의 소유였다는 전제가 충족되지 않아 재단법인에도 관습법상 법정지상권을 인정할 수 없다고 보았습니다.

대법원은 피고들에게 법정지상권이 성립했음을 전제로 지료 지급을 명한 원심에 법리오해가 있다고 판단했습니다. 나머지 상고이유는 판단하지 않고 원심판결을 파기하여 다시 심리하도록 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

토지와 건물이 과거에 같은 사람들의 공유였다는 사실만으로 이후 모든 건물 지분 취득자에게 토지 사용권이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 특정 지분이 이전되는 시점마다 토지와 건물의 공유관계를 확인하고, 다른 토지 공유자의 권리가 그 의사와 관계없이 제한되는지 살펴야 한다는 점이 핵심입니다.

이 사건은 토지 소유자가 법정지상권의 성립을 전제로 지료를 청구한 사건입니다. 대법원이 그 전제를 부정했다고 해서 피고들의 토지 사용이 무상으로 보장되거나 다른 원인에 따른 금전 청구까지 모두 배척된 것은 아닙니다. 건물 철거 여부를 판단한 판결도 아니므로 판결이 실제로 다룬 청구의 범위를 구별하여 읽어야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2018다218601 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개