대법원은 2022년 8월 31일 선고한 2022다233607 판결에서 구체적인 철거·재건축 계획과 시점을 신규 임차인에게 알렸다는 이유만으로 권리금 회수 방해행위가 되는 것은 아니라고 보아, 원심판결 중 피고 패소부분을 파기환송했습니다.

사건 개요

원고는 1986년에 사용승인을 받은 건물의 상가를 임차하여 영업했습니다. 임대인인 피고는 2015년경 호텔 건축을 위한 관광숙박업 사업계획승인을 받았고, 이후 재건축을 이유로 건물 점유를 회복할 필요가 있다는 뜻을 밝혔습니다.

원고는 2020년 새로운 임차인이 되려는 사람과 권리금계약을 맺고 피고에게 소개했습니다. 피고 측은 2024년 재건축 시점까지 승계계약 형태로 임대할 수 있지만 새로운 10년 계약은 받아들일 수 없다는 등의 조건을 알렸습니다. 이후 신규 임차인이 계약을 포기하여 권리금계약도 해지되었고, 원고는 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 구했습니다.

핵심 쟁점

권리금은 상가의 영업시설이나 거래처, 신용·노하우 등 영업상 가치에 관하여 지급되는 대가입니다. 상가임대차법은 일정 기간 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약 체결을 거절하는 등의 방법으로 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다.

쟁점은 재건축 계획과 임대 가능한 기간을 협의 과정에서 알린 것만으로 정당한 사유 없는 계약 거절에 해당하는지였습니다. 기존 임대차의 갱신을 거절할 수 있는 법정 재건축 요건을 갖추지 못했다는 이유만으로 그 고지를 권리금 회수 방해로 볼 수 있는지도 문제였습니다.

법원의 판단

대법원은 객관적인 재건축 필요성이나 구체적인 계획이 없는데도 짧은 임대기간만 확정적으로 제시·고수하거나, 고지와 모순되는 정황이 나타나는 등의 특별한 사정이 없다면 계획과 시점을 알린 것만으로 권리금 회수 방해라고 할 수 없다고 설명했습니다. 임대차 갱신과 권리금 회수에 관한 규정은 내용과 취지가 같지 않으므로, 갱신거절에 관한 요건을 충족하지 않았다는 사정만으로 결론이 달라지지는 않는다고 보았습니다.

이 건물은 원심 변론종결 때 사용승인 후 약 35년이 지났고, 피고는 호텔 사업계획승인을 받았으며 재건축을 위해 건물 대부분을 공실로 두고 있었습니다. 대법원은 재건축 필요성과 의사의 진정성, 계획의 구체성이 인정된다고 보았습니다.

신규 임차인에게 제시한 내용은 재건축 일정과 대체로 부합했고 불합리한 조건을 강요한 것으로 보기 어려웠습니다. 고지 이후 그와 모순되는 행동을 했다는 정황도 확인되지 않았습니다. 대법원은 이 고지가 권리금 회수 방해행위라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

원심은 갱신거절에 관한 재건축 요건을 갖추지 못했다는 이유로 진정한 재건축 의사가 있어도 권리금 회수 방해책임을 진다고 보았습니다. 대법원은 그 법리 판단에 잘못이 있다고 보아 피고 패소부분을 파기하고 서울고등법원에 환송했습니다. 원고의 상고이유와 피고의 나머지 상고이유 판단은 생략했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 재건축을 언급하기만 하면 임대인의 책임이 없어지는 것으로 읽어서는 안 됩니다. 실제 필요성, 계획이 진행된 단계, 제시한 기간과 조건의 합리성, 고지 후 행동이 일치하는지를 구체적으로 살펴야 한다는 판단입니다.

또한 기존 임대차의 갱신을 거절할 수 있는지와 신규 임차인에게 계획을 알린 행위가 권리금 회수를 방해하는지는 서로 다른 문제입니다. 이 사건에서도 계약이 무산되었다는 결과만이 아니라 고지 내용과 객관적 정황을 함께 검토했습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다233607 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개