대법원은 2022년 9월 7일 선고한 2022다230165 건물인도 판결에서 대출채권자가 공공임대주택 임차인의 해지권을 대신 행사할 수 없다고 판단하고, 원심판결을 파기하여 수원지방법원에 환송했습니다.

사건 개요

공공건설임대주택에 거주하던 임차인은 금융기관에서 대출을 받으면서 임대차보증금반환채권을 담보로 양도했습니다. 대출원리금을 갚지 못하면 임대차기간 중에도 계약을 해지하고 주택을 인도하겠다는 각서도 교부했습니다.

임차인은 이후 해당 대출채무가 포함된 파산·면책절차에서 면책결정을 받았습니다. 금융기관은 원리금 상환이 지체되었다며 임차인을 대신하여 임대인인 한국토지주택공사에 해지를 통보하고 주택 인도를 청구했습니다. 원심은 채권자대위에 의한 해지가 유효하다며 임차인에게 공사로 주택을 인도하라고 판단했습니다.

핵심 쟁점

채권자가 보증금을 회수하기 위해 공공임대주택의 해지권을 대위할 수 있는지가 문제였습니다. 채권자대위는 자신의 채권을 보전하려고 채무자가 가진 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 임차인이 각서를 썼거나 보증금반환채권을 담보로 양도했다는 사정, 대출채무에 면책결정이 있었다는 사정이 각각 어떤 영향을 미치는지도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 공공임대주택 제도가 경제적 약자의 주거기반과 주거생활 안정을 보장하기 위한 것이라고 설명했습니다. 임대인의 계약 해제·해지 사유를 제한한 법령은 이에 어긋나는 약정의 효력을 배제하는 강행규정이며, 대출금 연체 때 중도 해지와 인도를 하겠다는 각서도 그 제한을 회피하는 내용으로서 무효라고 보았습니다.

표준임대차계약서상 임차인의 중도 해지권 역시 채권자대위 대상이 될 수 없다고 판단했습니다. 이는 행사 여부를 임차인 자신의 의사에 맡긴 행사상의 일신전속권이기 때문입니다. 임차인 보호를 위한 해지권을 제3자가 마음대로 행사하면 주거안정과 경우에 따른 우선 분양전환 기회가 임차인의 뜻과 무관하게 사라질 수 있다고 설명했습니다.

면책결정도 별도의 장애가 되었습니다. 예외 사유가 없는 한 면책된 파산채권을 보전하기 위해 대위권을 행사할 수 없으므로 이 사건 대출채권에 기초한 해지권 대위도 허용되지 않는다고 보았습니다. 원심이 담보권을 이유로 달리 판단했지만, 이 사건 보증금은 액수와 지역에 비추어 압류금지 범위에 속해 파산재단에 들어가지 않으므로 파산절차 밖에서 우선 행사하는 별제권도 성립하지 않는다고 판단했습니다.

대법원은 금융기관의 대위 해지로 임대차가 끝났다고 보아 주택 인도를 명한 원심에 법리오해 등이 있다며 파기환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

보증금반환채권을 담보로 제공하는 것과 주거관계를 끝낼 권한까지 채권자에게 넘어가는 것은 같은 문제가 아닙니다. 이 판결은 공공임대주택의 주거안정이라는 목적 때문에 임차인의 중도 해지 여부는 본인의 선택에 맡겨야 한다고 보았습니다. 연체 때 퇴거하겠다는 각서만으로 그 보호를 우회할 수도 없다는 판단입니다.

다만 모든 임대차보증금이 압류금지이거나 모든 담보권이 면책으로 사라진다는 뜻은 아닙니다. 보증금과 별제권에 관한 부분은 이 사건의 지역과 금액 등 구체적인 조건을 바탕으로 판단했습니다. 공공임대주택 해지권의 성격, 면책된 채권의 대위 가능성, 담보로 삼은 보증금의 보호 범위를 각각 구별하여 읽어야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다230165 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개