대법원은 2022년 9월 29일 선고한 2018다243133(본소), 2018다243140(반소) 판결에서, 미등기건물의 사실상 처분권자도 건물 부지의 사용에 따른 부당이득을 반환할 수 있다고 판단했습니다. 원심판결 중 본소 부분을 파기하고 사건을 서울남부지방법원에 환송했습니다.

사건 개요

시장 상가의 토지소유자들은 상가운영회를 구성해 기존 건물을 철거하고 새 상가를 건축했습니다. 당시 부지에 포함된 국유지를 나중에 사들일 계획이었지만 대금을 지급하지 못했고, 상가는 건축허가와 등기를 마치지 못한 상태로 남았습니다.

상가운영회가 지은 공유 점포는 여러 차례 매매를 거쳐 피고에게 넘어갔습니다. 피고는 대금을 모두 지급하고 점포를 인도받아 배타적으로 사용했습니다. 이후 현황측량에서 점포가 옆 토지 일부를 침범한 사실이 드러났고, 그 토지를 상속한 원고가 피고에게 토지 사용에 따른 부당이득의 반환 등을 청구했습니다.

핵심 쟁점

피고가 점포를 사서 실제로 사용하고 있더라도 소유권이전등기를 하지 않아 법률상 소유자가 아니라는 이유만으로 토지 사용이익의 반환책임을 면할 수 있는지가 문제였습니다. 부당이득반환은 법률상 근거 없이 얻은 이익을 그 때문에 손해를 입은 사람에게 돌려주는 제도입니다.

이 사건에서는 미등기건물을 실제로 지배하며 처분할 수 있는 지위인 사실상의 처분권을 가진 사람과, 건물을 처음 취득한 법률상 소유자의 책임이 어떻게 연결되는지도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 타인 토지 위에 사용할 권한 없이 건물을 소유하면 건물 부지도 점유하는 것으로 보아야 하고, 특별한 사정이 없으면 임대료에 해당하는 토지 사용이익을 반환해야 한다고 설명했습니다. 미등기건물을 처음 취득한 사람이 다른 사람에게 사실상의 처분권을 넘겼더라도 그 최초 취득자의 책임이 사라지는 것은 아니라고 보았습니다.

나아가 미등기건물을 양수한 사람이 사실상의 처분권을 갖게 되어 부지도 함께 점유한다고 볼 수 있다면, 그 양수인도 토지 점유·사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다고 판단했습니다. 최초 취득자와 사실상 처분권자의 의무는 같은 경제적 목적을 가지는 부진정연대채무 관계라고 설명했습니다. 이는 동일한 사용이익에 관하여 여러 사람이 책임을 지되, 한 사람이 반환하여 해소된 범위에서는 다른 사람에게 다시 같은 이익을 돌려달라고 할 수 없는 관계입니다.

피고는 국유지 매입이 이루어지면 점포 등기를 이전받기로 하고 매매대금을 모두 지급한 뒤 점포를 인도받아 계속 배타적으로 사용했습니다. 대법원은 피고가 점포의 사실상 처분권을 보유함으로써 원고 토지 일부를 포함한 부지도 점유하고 있으므로, 그 사용에 따른 임대료 상당의 부당이득반환의무가 있다고 보았습니다.

따라서 법률상 건물 소유자가 아니라는 이유만으로 피고의 책임을 부정한 원심 판단은 잘못이라고 판단했습니다. 대법원은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략하고 원심판결 중 본소 부분을 파기하여 서울남부지방법원에 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

미등기건물의 소유권을 등기 없이 취득할 수 있는지와, 그 건물을 실질적으로 지배하면서 타인의 토지를 사용하는 데 따른 이익을 반환해야 하는지는 별개의 문제입니다. 이 판결은 등기상 권리관계만을 보아 실제 토지 사용의 책임까지 부정해서는 안 된다는 점을 보여 줍니다.

다만 건물 안에 머무르는 모든 사람에게 같은 책임이 생긴다는 뜻은 아닙니다. 이 사건의 판단은 대금을 지급하고 점포를 인도받아 배타적으로 사용하는 등 사실상 처분권을 갖고 부지까지 점유한 사정에 기초합니다. 또한 본소 부분을 다시 심리하도록 한 판결이므로, 구체적인 반환금액까지 대법원이 확정한 것으로 읽어서는 안 됩니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2018다243133(본소), 2018다243140(반소) 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개