대법원은 2022년 9월 29일 선고한 2022다228674 판결에서 집합건물의 적정 대지지분을 가진 구분소유자에게는 대지만 공유하는 사람이 대지 사용에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 판단했습니다. 각 구분소유자의 대지지분을 확인하지 않은 원심판결을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

사건 개요

원고는 집합건물의 전유부분을 소유하지 않고 그 건물이 세워진 토지의 공유지분만 가지고 있었습니다. 원고는 건물의 구분소유자들인 피고 등을 상대로 대지를 사용하여 얻은 이익을 차임, 즉 임대료 상당액으로 계산해 반환하라고 청구했습니다.

원심은 피고 등이 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지를 사용하여 이익을 얻고 원고에게 같은 금액의 손해를 주었다고 보았습니다. 이에 따라 각 소유 기간과 전유부분 면적 비율을 기준으로 반환의무를 인정했고, 피고 측이 상고했습니다.

핵심 쟁점

일반적인 공유토지의 사용에 관한 법리를 집합건물의 대지에도 그대로 적용할 수 있는지가 쟁점이었습니다. 집합건물에서는 각자 소유하는 전유부분과 그 사용을 위한 대지지분이 결합되어 있다는 특성이 있습니다.

따라서 건물의 구분소유자가 자신의 전유부분 면적에 상응하는 적정한 대지지분을 보유하고 있는지, 부족하다면 어느 정도인지를 확인하지 않고 원고의 토지지분과 전유면적만으로 반환액을 나눌 수 있는지가 문제였습니다.

법원의 판단

대법원은 일반 공유토지에서 일부를 배타적으로 사용하는 공유자의 부당이득반환 법리가 집합건물 대지에는 그대로 적용되지 않는다고 설명했습니다. 집합건물의 대지지분은 전유부분에 종속되어 일체화되며, 대지 공유자 중 건물을 소유하지 않은 사람이 있더라도 이 특성은 달라지지 않는다고 보았습니다.

전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 대지 전체를 그 용도에 맞게 사용할 적법한 권리를 가집니다. 따라서 건물은 소유하지 않은 대지 공유자는 그러한 구분소유자에게 대지 사용에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 판단했습니다.

원심은 피고 등 각각의 대지지분이 적정한지, 부족한 지분이 있다면 어느 정도인지, 원고 지분에 해당하는 차임 상당액 중 부족 지분 비율에 따라 산정되는 금액은 얼마인지를 구체적으로 심리했어야 한다고 지적했습니다. 이러한 검토 없이 전유면적 비율만으로 반환액을 산정한 것은 잘못이라고 보았습니다.

대법원은 원심판결을 파기하여 다시 심리·판단하도록 환송했습니다. 이 판단에는 2022년 8월 25일 선고된 관련 전원합의체 판결의 법리가 적용되었습니다.

판결을 읽는 포인트

대지의 일부 지분을 취득했다는 사실만으로 모든 건물 구분소유자에게 일률적으로 사용료를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 집합건물의 대지 사용은 토지지분과 전유부분의 결합을 전제로 하므로, 각 구분소유자가 적정한 지분을 갖추었는지가 먼저 확인되어야 합니다.

반대로 집합건물 구분소유자라면 대지지분이 전혀 없거나 부족해도 언제나 반환의무가 없다는 뜻도 아닙니다. 이 사건은 지분의 부족 여부와 그 범위를 심리하라는 취지로 환송되었습니다. 대법원이 피고들 모두의 지분이 적정하다고 확정하거나 구체적인 반환액을 직접 정한 것은 아닙니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다228674 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개