대법원은 2022년 9월 29일 선고한 2022다228933 판결에서 부동산실명법상 보호받는 제3자가 아니더라도 자기 명의의 등기가 실제 권리관계에 맞는 유효한 등기라고 주장할 수 있다고 판단했습니다. 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

사건 개요

한 회사는 여러 부동산의 매매계약을 체결하고 소유권이전등기는 직원 명의로 마쳤습니다. 이후 회사가 종중에서 빌린 돈을 갚지 못하자, 그 채무를 담보하기 위해 종중이 지정하는 사람들에게 부동산의 소유권을 이전해 주기로 약정했습니다. 이 약정에 따라 직원 명의에서 종중원들인 피고들 앞으로 지분 등기가 이루어졌습니다.

회사의 다른 채권자들인 원고들은 회사를 대신하여 피고들에게 진정한 명의를 회복하기 위한 소유권이전등기를 청구했습니다. 채권자대위는 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 피고들은 자기 명의의 등기가 실제 거래와 권리관계에 맞는 유효한 등기라고 다투었습니다.

핵심 쟁점

매수인이 매도인과 계약하면서 등기만 다른 사람에게 넘기도록 하는 3자간 등기명의신탁에서는 신탁 약정과 그에 따른 등기가 무효가 됩니다. 다만 매도인과 실제 매수인 사이의 매매계약까지 없어지는 것은 아닙니다.

이 사건에서는 무효인 수탁자 명의 등기를 거쳐 부동산을 취득한 사람이 실명법상 제3자 보호를 받지 못하더라도, 별도로 실제 처분 약정에 맞는 등기라고 주장할 수 있는지가 문제였습니다. 종중의 부동산 명의 등기에 관한 특례 요건도 살펴야 했습니다.

법원의 판단

대법원은 명의수탁자가 권리자임을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 사람과, 오로지 명의신탁자와 취득 계약을 맺고 등기만 수탁자에게서 받은 사람을 구별했습니다. 후자는 실명법의 제3자 보호 규정에 기대어 등기의 유효성을 주장할 수 없지만, 자기 등기가 실체관계에 맞는다는 주장은 할 수 있다고 설명했습니다.

3자간 등기명의신탁에서 매도인은 무효인 수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있고, 명의신탁자는 유효한 매매계약에 따라 매도인에게 이전등기를 청구할 수 있습니다. 이러한 지위에 있는 명의신탁자가 부동산 처분 약정을 맺고 그에 따라 수탁자에게서 취득자 앞으로 등기를 마쳐 주었다면, 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 맞는 유효한 등기로 보아야 한다고 판단했습니다.

이 사건 회사도 매매계약에 따른 이전등기청구권을 가진 상태에서 채무 담보 약정을 맺고 피고들 앞으로 등기를 마쳤으므로, 그 등기는 특별한 사정이 없다면 유효할 수 있다고 보았습니다. 나아가 종중이 실명법 제8조의 종중에 해당하는지, 종중원 명의의 등기가 조세 포탈이나 강제집행 면탈 등 법령상 제한 회피 목적 없이 이루어졌는지를 심리했어야 한다고 지적했습니다.

대법원은 필요한 심리 없이 피고들의 주장을 배척한 원심판결을 파기하여 환송했습니다. 원고들의 대위권 행사에 보전의 필요성이 인정된다는 원심 판단에는 잘못이 없다고 보았습니다.

판결을 읽는 포인트

앞선 명의신탁 등기가 무효라는 사정만으로 이후 등기의 효력을 모두 결론 낼 수는 없습니다. 최초 매매계약이 남아 있는지, 그 권리를 가진 사람이 어떤 처분 약정을 했는지, 이후 등기가 그 약정에 따라 이루어졌는지를 연결해 살펴야 합니다. 제3자 보호 규정에 따른 유효 주장과 실제 권리관계에 맞는다는 주장은 근거가 다릅니다.

다만 대법원이 이 사건 피고들 명의의 등기를 최종적으로 유효하다고 확정한 것은 아닙니다. 종중 특례와 법령상 제한 회피 목적 등에 대한 심리가 남아 있어 파기환송했습니다. 명의신탁이 일반적으로 유효해졌다거나 채권자의 대위권이 부정되었다는 의미로 확대해서도 안 됩니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다228933 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개