대법원은 2022년 10월 27일 선고한 2020다266535 판결에서, 기존 주택의 매매계약을 체결했더라도 소유권이전등기 전 공공건설임대주택의 임차권을 양수했다면 무주택 요건을 충족했다고 보기 어렵다며 원심판결을 파기하고 대전지방법원으로 돌려보냈습니다.

사건 개요

원고는 기존에 소유하던 주택을 2016년 5월 30일 매도하는 계약을 체결했습니다. 이어 6월 17일 임대사업자의 동의를 받아 공공건설임대아파트의 기존 임차인에게서 임차권을 넘겨받고 새 임대차계약을 체결했습니다. 그러나 기존 주택의 소유권이전등기를 매수인에게 마쳐 준 것은 그 뒤인 7월 25일이었습니다.

원고는 임대아파트에 실제 거주한 뒤 우선 분양전환 대상자의 자격을 갖추었다며 임대사업자에게 소유권이전등기 등을 청구했습니다. 우선 분양전환은 임대주택을 분양으로 전환할 때 법정 요건을 갖춘 임차인 등에게 우선 매수할 기회를 주는 제도입니다. 원심은 원고가 기존 주택을 매도하여 실질적으로 무주택 요건을 충족했다고 보아 원고의 주된 청구를 받아들였습니다.

핵심 쟁점

이 사건에 적용된 구 임대주택법은 임차권 양도를 원칙적으로 금지하면서 법령이 정한 예외 사유가 있고 임대사업자의 동의를 받은 경우 무주택 세대구성원에게 양도할 수 있도록 했습니다. 원고가 임차권을 양수할 당시 이미 매매계약을 맺었다는 이유만으로 주택을 소유하지 않은 것으로 볼 수 있는지가 문제되었습니다.

또한 임대사업자가 양도에 동의했거나 이후 실제로 거주하며 무주택자가 되었다면, 처음부터 적법하게 임차권을 양수한 경우와 같이 우선 분양전환 자격을 인정할 수 있는지도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 무주택 세대구성원이란 임차권 양도 당시 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원을 뜻한다고 설명했습니다. 관련 법령이 주택 소유 여부를 미리 확인하도록 한 취지는 임대주택이 투기나 투자 목적으로 거래되는 것을 막고 실제 주거 수요를 충족하려는 데 있다고 보았습니다.

주택 소유 여부는 등기가 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택 소유자로 기재되어 있는지에 따라 판단해야 한다고 보았습니다. 부동산 소유권 이전에 등기를 요구하는 법체계와 임대사업자의 사전 확인 의무 등을 함께 고려한 것입니다.

대법원은 임차권 양도 요건에 관한 규정을 당사자 합의로 배제할 수 없는 강행법규라고 판단했습니다. 이를 위반한 양도는 당사자 합의나 임대사업자의 동의만으로 민사상 효력이 인정되지 않으며, 적법하게 임차권을 양수하지 못한 사람이 실제 거주했다고 해서 우선 분양전환 자격을 취득하는 것도 아니라고 설명했습니다.

원고는 2016년 6월 17일 임차권 양수 당시 기존 주택의 등기상 소유자였습니다. 특별한 사정이 없는 한 무주택 세대구성원으로 보기 어렵고, 임대사업자의 동의나 사후 무주택 상태만으로 달리 볼 수 없다고 판단했습니다. 대법원은 관련 법리를 잘못 이해하거나 필요한 심리를 다하지 않은 원심판결을 파기하여 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 사건에서는 기존 주택의 매매계약일, 임차권 양수일, 소유권이전등기일을 구별하는 것이 중요합니다. 집을 팔기로 약속한 시점과 소유권이 실제 이전되는 시점이 달랐고, 대법원은 임차권을 넘겨받는 당시의 자격을 기준으로 보았습니다.

임대사업자의 동의와 실제 거주는 양수인의 법정 자격을 대신하지 못한다는 점도 확인할 수 있습니다. 다만 등기의 원인무효 등 특별한 사정은 별도로 살펴야 하고, 이 판결은 당시 구 임대주택법이 적용된 사건입니다. 현재의 모든 임대주택이나 주택 공급 제도에 같은 기준이 그대로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2020다266535 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개