대법원은 2023년 6월 29일 선고한 2020다276914 임대차보증금 판결에서, 경매 중 전출한 임차인의 잔여 보증금 청구를 신의성실의 원칙에 반한다고 본 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다.

사건 개요

임차인은 주택 소유자와 보증금 1억 8,500만 원의 임대차계약을 체결하면서 같은 내용의 전세권설정계약도 체결했습니다. 보증금을 지급하고 확정일자와 전입신고를 갖추었으며 전세권설정등기도 마쳤습니다.

계약기간이 끝나도 보증금을 돌려받지 못하자 임차인은 전세권 실행을 위한 경매를 신청했습니다. 경매가 진행되는 동안 다른 주택으로 전입신고를 했고, 이후 매수인이 매각대금을 완납하여 소유권을 취득했습니다. 임차인은 경매에서 집행비용을 제외한 9,554만 378원을 배당받은 뒤 종전 임대인에게 남은 보증금의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

주택임대차에서 대항력은 임차인이 주택의 새 소유자에게도 임대차관계를 주장할 수 있는 효력을 뜻합니다. 이 사건에서는 매수인이 소유권을 취득하기 전에 임차인이 전출하여 대항력을 상실한 경우, 종전 임대인이 보증금 반환의무를 계속 부담하는지가 문제 되었습니다.

원심은 새 소유자에게 임대인의 지위가 승계되지 않았다고 보면서도 임차인의 청구를 받아들이지 않았습니다. 경매 현황조사 뒤에 전출하여 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 외관을 만든 이상, 종전 임대인에게 반환을 요구하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다는 이유였습니다.

법원의 판단

대법원은 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하려면 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 한다고 설명했습니다. 대항력을 갖추지 못한 상태에서 소유권이 이전되었다면 종전 임대인이 보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙입니다. 이 사건에서는 매수인의 소유권 취득 전에 임차인이 전출했으므로 종전 임대인이 잔여 보증금 반환의무를 부담한다고 보았습니다.

대법원은 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않는 경우에는 그 구속에서 벗어날 수 있다고 설명했습니다. 따라서 현황조사 뒤에 전출하여 대항력을 상실하고 종전 임대인에게 남은 보증금을 청구했다는 사정만으로 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었더라도, 그로 인해 종전 임대인에게 보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않으리라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기 어렵다고 보았습니다. 새 소유자에게 임차인의 지위를 주장하지 못하게 된 임차인에게 종전 임대인에 대한 반환청구까지 막으면 권리를 지나치게 제한하게 됩니다. 대법원은 이와 달리 판단한 원심판결을 파기하고 다시 심리하도록 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 경매 중 전출했다는 이유로 미반환 보증금에 관한 권리까지 사라지는 것은 아니라는 점을 보여 줍니다. 새 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있는지와 종전 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는지는 구별해서 보아야 합니다. 특히 소유권 취득 전 대항력을 상실했는지가 임대인 지위의 승계를 판단하는 중요한 기준이 되었습니다.

다만 전출해도 임차인의 권리가 언제나 그대로 유지된다는 뜻은 아닙니다. 이 사건에서도 전출로 새 소유자에 대한 대항력은 상실했습니다. 대법원은 그러한 상실을 인정하면서도 종전 임대인에 대한 잔여 보증금 청구를 신의성실의 원칙만으로 배척할 수 없다고 판단했습니다. 경매 배당과 임대인 지위의 승계, 남은 보증금의 청구 상대방을 함께 살펴야 하는 이유입니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2020다276914 판결 공식 공개 원문 · 대법원 주요판결 안내