대법원은 2022년 11월 30일 선고한 2020다224685 판결에서, 국유지 위 공영주택의 전유부분만 분양받았다는 이유로 토지 사용권원이 없다고 단정해서는 안 된다고 판단했습니다. 국가의 사용 승낙과 그 효력의 존속 등을 더 심리하도록 원심판결을 파기하고 서울고등법원에 환송했습니다.

사건 개요

서울시는 국가로부터 국유지 사용허가를 받아 1962년 무렵 공영주택을 지었습니다. 이후 각 세대에 해당하는 전유부분을 분양하고 등기를 마쳐주었지만, 토지 지분을 함께 매각하거나 임대하지는 않았습니다. 분양계약에도 토지 사용관계나 지분 취득에 관한 특별한 정함이 없었습니다.

토지는 나중에 행정재산에서 일반재산으로 바뀌었고 한국자산관리공사가 관리하게 되었습니다. 공사는 2010년 무렵 세대 소유자들을 상대로 무단점유를 이유로 변상금을 부과했지만, 선행 행정소송에서 토지 점유·사용에 관한 묵시적 허락이 있었다는 이유로 취소되어 확정되었습니다.

이 사건에서는 공사가 세대 소유자들에게 토지 사용으로 얻은 이익의 반환을 청구했습니다. 원심은 토지를 매수하거나 임차하지 않았고 무상 사용권원도 증명하지 못했다며 부당이득 반환의무를 인정했습니다.

핵심 쟁점

토지 지분의 매매나 임대계약이 없더라도 공영주택의 건축·분양 경위에서 토지 사용에 대한 승낙을 인정할 수 있는지, 그 승낙이 후속 세대 소유자에게도 미치고 계속 유지되는지를 심리해야 하는지가 문제 되었습니다.

법원의 판단

대법원은 이 주택이 저소득 무주택 시민에게 저렴하게 공영주택을 분양하여 주거 안정과 공공복리를 증진하려는 목적으로 지어졌다는 점에 주목했습니다. 국가가 서울시에 국유지 사용을 허가한 것은 그 위 주택을 분양받은 사람들이 토지를 점유하고 사용할 것까지 승낙한 것으로 볼 여지가 크다고 판단했습니다.

그러한 승낙의 효력은 최초 수분양자에게서 전유부분을 양수한 사람에게도 미칠 가능성이 있다고 보았습니다. 정당한 사용권원에 따라 점유한 것이라면 토지 사용을 이유로 한 부당이득 반환의무를 인정하기 어렵기 때문입니다.

따라서 원심은 분양 경위, 관련 법령의 목적과 취지, 분양 전후 국가와 서울시의 태도 등을 종합하여 무상 사용·수익을 승낙했는지 확인했어야 한다고 설명했습니다. 승낙이 있었다면 그 효력이 원심 변론종결일까지 유지되었는지도 심리해야 한다고 보았습니다.

대법원은 이런 심리 없이 무상 사용 승낙이 없다고 단정하고 피고들이 점유권원을 증명하지 못했다는 이유로 주장을 배척한 원심에 부당이득의 증명책임 등에 관한 법리오해가 있다고 판단했습니다. 이에 원심판결을 파기환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 토지 지분을 소유하지 않는다는 사실과 토지를 사용할 법적 근거가 없다는 결론을 구별했습니다. 건물만 분양받았더라도 공영주택의 조성 목적과 국가의 허가·분양 경위에서 사용 승낙을 인정할 수 있는지를 살펴야 한다는 취지입니다.

다만 모든 국유지 위 주택에 영구적인 무상 사용권을 인정한 것은 아닙니다. 승낙의 존재와 무상성, 후속 소유자에게 미치는 범위, 효력의 존속은 구체적인 심리 대상이었습니다. 선행 변상금 취소판결과 이 사건 민사상 부당이득 청구도 구별되며, 대법원은 반환의무가 없다고 최종 확정한 것이 아니라 다시 판단하도록 환송했습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2020다224685 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개