대법원은 2022년 12월 1일 선고한 2021다266631 건물인도 판결에서 원심판결을 파기하고 서울중앙지방법원으로 돌려보냈습니다. 임차인의 갱신요구 후 임대인 지위를 승계한 매수인도 법정 갱신거절 기간 안에서는 자신의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다.

사건 개요

임차인은 2019년 아파트를 빌려 거주했고 임대차기간은 2021년 4월 14일까지였습니다. 원고들은 2020년 7월 아파트를 매수하는 계약을 체결하고 같은 해 10월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

임차인은 등기가 이전되기 전인 2020년 10월 종전 임대인에게 여러 차례 계약갱신을 요구했습니다. 종전 임대인은 매수인들이 실제 거주해야 한다며 거절을 통지했습니다. 새 소유자인 원고들은 등기 후 자신들의 실거주를 이유로 갱신거절을 통지했다고 주장하며 아파트 인도를 구했습니다.

원심은 임차인이 갱신을 요구할 당시 원고들은 아직 임대인이 아니었고, 종전 임대인도 직접 거주할 예정이 없었다는 이유로 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.

핵심 쟁점

실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 임대인을 임차인의 갱신요구 당시 임대인으로만 한정해야 하는지가 문제였습니다. 갱신요구 이후 주택을 넘겨받아 임대인 지위를 승계한 사람도 거절사유를 주장할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

갱신요구 시점 이후에 정당한 거절사유가 생겼다면 법에서 정한 갱신거절 기간 안에 그 권리를 행사할 수 있는지도 함께 살펴야 했습니다.

법원의 판단

대법원은 계약갱신요구권 제도가 임차인의 주거안정을 보장하면서도 정당한 사유가 있는 임대인의 재산권을 함께 보호하려는 취지라고 설명했습니다. 특별한 사정이 없으면 임차인이 갱신을 요구한 뒤라도 법정 기간 안에 실거주 등 정당한 사유로 거절할 수 있다고 보았습니다.

법이 정한 임대인을 갱신요구 당시의 임대인으로만 제한하기 어렵다고 판단했습니다. 임대인 지위를 승계한 주택의 양수인도 실제 거주하려는 경우 법정 기간 안에서는 그 사유를 주장할 수 있다는 것입니다. 다만 주택을 매수했다는 사정만으로 기간이나 실거주 요건이 없어지는 것은 아닙니다.

이 사건 종전 임대인은 소유권이전 전에 갱신에 동의하는 통지를 하지 않았고 오히려 매수인의 실거주를 이유로 거절했습니다. 원고들도 등기 직후 자신들의 실거주를 이유로 거절했다고 주장했습니다. 대법원은 원심이 원고들의 실제 거주 의사와 적용되는 법정 기간 안에 갱신거절을 통지했는지 등을 심리했어야 한다고 보았습니다.

갱신요구 당시 임대인만을 기준으로 거절사유가 없다고 판단한 원심에는 법리오해와 심리 부족이 있다고 보아 파기환송했습니다. 대법원이 원고들의 실거주나 통지 시점을 최종 인정하여 바로 인도를 명한 것은 아닙니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 갱신요구가 먼저 있었다는 이유만으로 이후의 모든 실거주 거절이 차단되는 것은 아니라고 보았습니다. 동시에 새 소유자가 생겼다는 사실만으로 임차인이 당연히 나가야 한다고 판단하지도 않았습니다. 임대인 지위의 승계와 진정한 실거주 의사, 거절 통지의 시점이 함께 확인되어야 합니다.

이 사건에서는 종전 임대인이 갱신에 동의하지 않았다는 경위도 고려되었습니다. 이미 갱신에 합의한 경우 등 다른 사정까지 같은 결론으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 판결은 이 사건에 적용되는 당시의 갱신거절 기간 규정을 전제로 했으므로 실제 사건에서는 계약과 통지 시점에 적용되는 법령을 구별해 살펴야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2021다266631 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개