대법원은 2023년 2월 2일 선고한 2018다261773 판결에서 임대주택 분양전환가격이 강행법규상 기준을 초과한다면 그 무효 주장을 막는 부수적인 부제소합의도 원칙적으로 무효라고 판단했습니다. 가격 기준 위반 여부를 살피지 않고 소를 각하한 원심판결을 파기하고 광주고등법원에 환송했습니다.

사건 개요

임대사업자인 피고는 공공건설임대아파트에 관하여 관할 군의 분양전환승인을 받은 뒤 임차인인 원고들과 분양가격을 합의했습니다. 동시에 해당 가격에 대해 일체의 민·형사상 청구를 하지 않겠다는 합의도 했습니다. 원고들은 대금을 내고 각 세대를 분양받았습니다.

원고들은 지급한 가격이 법령상 정당한 산정금액을 넘었다며 초과액을 부당이득으로 돌려달라고 청구했습니다. 원심은 가격 산정기준 위반을 별도로 판단하지 않고, 소송을 하지 않기로 한 합의에 어긋난다는 이유로 소를 각하했습니다.

핵심 쟁점

부제소합의는 특정한 법률관계에 관해 소송을 제기하지 않기로 하는 약속입니다. 재판을 청구할 권리를 포기하는 중대한 효과가 있어 그 유효 범위가 문제됩니다.

당사자 합의로 배제할 수 없는 강행법규인 분양전환가격 산정기준을 위반한 계약에 이러한 합의가 붙었다면, 그 합의 때문에 계약의 무효와 초과대금 반환을 주장하지 못하게 할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 구 임대주택법 등의 분양전환가격 산정기준이 임대사업자의 자의적인 가격 결정을 막기 위한 강행법규라고 설명했습니다. 그 기준을 초과한 분양계약은 초과 범위에서 무효이며, 민간 임대사업자가 관할 행정청의 승인을 받아 분양전환했더라도 같다고 보았습니다.

부제소합의는 당사자가 처분할 수 있는 특정 법률관계에 관해, 합의 당시 예상할 수 있는 상황을 대상으로 해야 유효하다고 설명했습니다. 특히 강행법규 위반 계약에 부수하여 체결한 합의로 계약의 무효를 주장할 수 없게 되어 법의 입법 취지를 무너뜨린다면 특별한 사정이 없는 한 그 합의는 무효라고 판단했습니다.

이 사건 가격이 법정 산정기준을 넘었다면 초과분 계약은 무효이고, 부수적인 부제소합의로 이를 다투지 못하게 하는 것은 강행법규의 취지를 무력화할 여지가 있다고 보았습니다. 따라서 원심은 가격이 기준을 초과했는지부터 심리한 다음 그에 따라 합의의 효력을 판단했어야 한다고 설명했습니다.

대법원은 가격 기준 위반 여부를 심리하지 않은 채 부제소합의를 유효하다고 본 원심에 법리오해와 심리 부족이 있다고 판단했습니다. 나머지 상고이유의 판단을 생략하고 원심판결을 파기하여 광주고등법원에 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

소송하지 않기로 서명했다는 사실만으로 청구 가능성이 언제나 사라지는 것은 아닙니다. 그 합의가 어떤 계약에 붙어 있고, 합의를 지키게 할 때 강행법규가 보호하려는 취지가 훼손되는지를 함께 살펴야 한다는 판단입니다.

반대로 모든 분양 관련 부제소합의가 무조건 무효라는 뜻도 아닙니다. 이 판결은 실제 분양전환가격이 법정 기준을 초과하는지 먼저 판단하도록 했으며, 초과액이나 반환금액을 직접 확정하지 않았습니다. 계약의 가격 부분 무효와 소송을 막는 합의의 효력을 연결하여 읽어야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2018다261773 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개