대법원은 2023년 2월 2일 선고한 2020다265112 판결에서 기존 입주예정자가 입주 전에 계약을 해지한 주택의 새 임차인은 구 주택공급규칙상 선착순 입주자에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 해당 선착순 규정에 따른 우선 분양전환을 인정한 원심판결을 파기하고 대전지방법원에 환송했습니다.

사건 개요

처음 선정된 입주자가 공공건설임대아파트의 임대차계약을 입주 전에 해지하자, 원고가 새로 계약을 맺고 입주했습니다. 이후 임대사업자의 지위를 승계한 피고와 같은 내용으로 계약을 체결했습니다.

임대의무기간이 지나 분양전환이 진행되었지만, 피고는 원고의 배우자가 입주 무렵부터 일정 기간 다른 아파트를 소유했던 점을 이유로 자격을 인정하지 않았습니다. 원고는 자신이 선착순 입주자이므로 분양전환 당시 무주택이면 된다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했고, 원심은 이를 받아들였습니다.

핵심 쟁점

우선 분양전환은 일정한 임차인이 임대주택을 우선하여 매수할 수 있도록 하는 제도입니다. 당시 법은 선착순으로 선정된 입주자에 관해 별도의 무주택 요건을 정하고 있었습니다.

최초 공급에서 신청자가 적어 남은 주택을 공급한 경우와, 이미 선정되어 계약까지 맺은 사람이 해지한 주택에 새로 입주한 경우를 같은 선착순 유형으로 볼 수 있는지가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 선착순 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선정된 경우를 뜻한다고 설명했습니다. 이는 정해진 공급절차로 입주자를 선정했지만 신청자가 공급 주택 수보다 적어 남은 주택에 대해 일반 공급대상 기준의 적용을 배제하고 선착순으로 공급하는 경우라고 보았습니다.

반면 입주 전 해지 세대의 새 입주자는 정해진 절차로 선정되어 계약까지 체결한 사람이 해지한 주택에 다시 선정된 사람입니다. 따라서 신청 미달로 남은 주택의 입주자와는 달라 제10조 제6항의 선착순 입주자에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

해지 세대의 공급은 예비입주자 공급 등을 정한 구 주택공급규칙 제16조에서 별도로 규율한다고 설명했습니다. 그 규정이 예비입주자가 없을 때 사업주체가 공급방법을 따로 정할 수 있게 했더라도, 원고를 제10조 제6항의 선착순 입주자로 볼 수는 없다고 보았습니다.

대법원은 원고에게 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호를 적용하여 우선 분양전환을 인정한 원심에 법리오해가 있다고 판단했습니다. 원심판결을 파기하고 대전지방법원에 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

일상적으로 먼저 신청하여 계약했다고 표현하는 것과 법령이 정한 선착순 공급 유형은 같지 않습니다. 이 판결은 빈 주택이 생긴 원인이 최초 신청 미달인지, 이미 체결된 계약의 해지인지에 따라 적용 규정을 구별했습니다.

분양전환 당시 무주택이라는 사정만 살피기 전에 어떤 입주자 유형에 해당하는지를 확인해야 한다는 판단입니다. 이 사건에 적용된 과거 법령의 특정 조항에 관한 판결이므로, 모든 임대주택의 분양전환 자격을 일률적으로 정한 것으로 확대해서는 안 됩니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2020다265112 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개