대법원은 2023년 2월 2일 선고한 2022다255126 판결에서 보증금반환채권을 양수한 법정 금융기관이 경매에서 일부만 배당받았더라도 대항요건이 존속하는 한 임차인의 대항력은 유지된다고 판단했습니다. 대위변제한 금원의 지급을 구한 주택도시보증공사의 청구를 인용한 원심을 유지하고 피고들의 상고를 모두 기각했습니다.

사건 개요

공식 판례 소개에 따르면 주택 임차인은 주택도시보증공사와 전세보증금반환 등 보증계약을 체결하면서 보증금반환채권을 담보 목적으로 양도했습니다. 주택에 대한 경매가 시작되자 공사는 채권 양수인으로서 우선변제권에 따라 배당요구를 하고 보증금 일부를 배당받았습니다.

경매로 주택을 매수한 피고들이 잔여 보증금을 반환하지 않자 공사는 보증채무를 이행했습니다. 이후 배당으로 받지 못한 금액에 관하여 피고들을 상대로 양수금 또는 대위변제에 따른 금원 지급을 구했습니다.

핵심 쟁점

대항력은 주택의 주인이 바뀌어도 임차인이 임대차관계를 주장할 수 있는 효력이고, 우선변제권은 경매대금 등에서 보증금을 우선하여 변제받는 권리입니다. 두 권리를 가진 경우 일부만 배당받고도 나머지 보증금과 관련하여 임대차의 존속을 주장할 수 있는지가 문제되었습니다.

특히 임차인 본인이 아니라 보증금반환채권을 양수한 법에서 정한 금융기관이 배당요구를 한 경우에도 같은 원칙이 적용되는지가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추면 대항력을 얻고 그 요건이 존속하는 동안 대항력도 유지된다고 설명했습니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 우선변제권을 선택하여 배당요구를 했지만 보증금 전액을 받지 못했다면, 대항요건을 유지하면서 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다.

임차인이 대항력을 갖춘 뒤 주택을 양수한 사람은 그렇게 존속하는 임대차의 임대인 지위를 승계한다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 보증금반환채권을 계약으로 양수하고 우선변제권을 승계하여 일부만 배당받은 경우에도 마찬가지라고 설명했습니다.

따라서 대항요건이 존속하는 한 임차인은 채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 주택 양수인에게 임대차의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서 공사가 일부를 배당받았어도 임차인의 대항력이 계속된다는 원심 판단을 유지했습니다.

대법원은 피고들이 공동하여 대위변제한 공사에 해당 금원과 지연손해금을 지급해야 한다는 원심의 결론도 정당하다고 판단했습니다. 원심의 설명 중 충분하지 않은 부분은 있지만 결론에 영향을 미친 법리오해 등은 없다고 보아 피고들의 상고를 모두 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

배당요구를 했다는 사실과 보증금을 전액 회수했다는 사실은 다릅니다. 이 판결은 일부 배당만 이루어진 경우 남은 보증금에 관한 보호가 곧바로 사라지지 않는다고 보았습니다. 그 전제는 임차인이 갖춘 대항요건이 계속 유지된다는 것입니다.

또한 이 판단은 법에서 정한 금융기관이 채권과 우선변제권을 승계한 경우를 다룹니다. 일반적인 모든 채권양수인에게 동일한 지위를 인정했다고 확대해서 읽어서는 안 됩니다. 보증금 채권의 양도·배당과 임대차의 대항력, 보증기관의 대위변제에 따른 청구를 구별하여 살펴야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다255126 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개