대법원은 2023년 2월 23일 선고한 2020다239823 수분양권자 지위확인 등 판결에서 선순위자가 청약하지 않을 것으로 예상된다는 이유로 법정 공개모집 절차를 생략할 수는 없다고 판단했습니다. 일부 임차인 8명에 대한 부분은 파기환송하고, 다른 임차인 12명에 대한 피고의 상고는 모두 기각했습니다.

사건 개요

공공건설임대아파트는 2008년 최초 입주가 시작된 뒤 2016년 말까지 모든 세대의 입주가 완료된 적이 없었습니다. 그동안 기존 임차인이 퇴거하여 임대사업자에게 돌려준 명도세대도 계속 발생했습니다.

종전 임대사업자는 최초 모집에서 입주자가 정해지지 않은 세대와 명도세대를 구별하지 않고 광고 등을 통해 입주자를 모집했습니다. 원고들과 선정자들은 임대차계약을 체결하고 입주한 뒤, 임대사업자 지위를 승계한 피고에게 우선 분양전환에 따른 소유권이전등기를 청구했습니다.

핵심 쟁점

구 임대주택법은 입주일부터 분양전환 때까지 거주한 무주택 임차인과, 법률상 선착순으로 선정되어 분양전환 때까지 거주한 무주택 임차인 등의 자격을 구별하여 정했습니다. 선착순 자격은 구 주택공급규칙이 정한 절차와 요건에 따른 선정이어야 했습니다.

원심은 공개모집을 해도 선순위자가 청약하지 않을 것이 분명하다면 그 절차를 생략할 수 있다고 보았습니다. 실제로 법정 절차를 거치지 않아도 이런 예상만으로 선착순 입주자의 우선 분양전환 자격을 인정할 수 있는지가 문제였습니다.

법원의 판단

대법원은 공공건설임대주택이 공공 재원으로 공급되는 만큼 원칙적으로 무주택세대구성원에게 공급하고, 이들에게 균등한 기회를 준 뒤에도 남은 주택에 한하여 다른 사람의 입주를 허용하는 것이 법의 취지라고 보았습니다.

명도세대를 공급할 때에도 무주택세대구성원 요건은 그대로 적용됩니다. 법령은 그 공급 후 일정 호수 이상의 주택이 남으면 공개모집 등의 절차를 거치고, 그 뒤에도 남은 주택을 선착순으로 공급할 수 있도록 정했습니다. 선순위자가 신청하지 않을 것으로 예상된다는 사정만으로 이 절차를 생략할 예외는 없었습니다.

그런 예외를 인정하면 임대사업자가 자의적으로 무주택자가 아닌 사람에게 먼저 공급하여 무주택자의 기회를 빼앗을 수 있고, 분양전환 자격도 불명확한 기준에 좌우될 수 있다고 보았습니다. 따라서 선착순 자격을 주장한 원고 3 등 8명이 실제로 법정 절차와 요건에 따라 선정되었는지를 심리해야 했습니다. 대법원은 이 부분을 서울고등법원에 환송했습니다.

반면 원고 1·2 등 나머지 12명은 입주일부터 분양전환 때까지 거주한 무주택 임차인에 해당한다는 원심의 결론을 유지했습니다. 이들에 관한 피고의 상고는 모두 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

오랫동안 공실이 있었다는 사정과 법에서 정한 모집 절차를 거쳤다는 사실은 다릅니다. 처음부터 미분양 상태였던 세대와 기존 임차인이 퇴거한 세대를 구별하고, 선착순 공급에 이르기까지 어떤 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다.

이 판결은 모든 임차인의 분양전환 자격을 부정하지 않았습니다. 선착순 자격을 주장한 8명은 절차·요건의 심리가 필요하여 환송했고, 계속 거주한 무주택 임차인으로 인정된 12명은 기존 결론을 유지했습니다. 같은 단지의 임차인이라도 적용되는 자격 규정과 입주 경위에 따라 판단이 달라진다는 점이 중요합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2020다239823 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개