대법원은 2023년 2월 23일 선고한 2022다224740 소유권이전등기 판결에서 기존 입주자의 계약 해지로 다시 공급된 공공건설임대주택의 임차인을 법률상 선착순 입주자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 우선 분양전환 자격을 인정한 원심판결을 파기하고 사건을 대전고등법원에 환송했습니다.

사건 개요

종전 임차인은 2012년 공공건설임대아파트를 임차했다가 입주 전에 계약을 해지했습니다. 원고는 그 해지일인 2014년 8월 5일 해당 아파트를 임차하여 입주했습니다. 이후 피고가 단지를 매수하여 임대사업자 지위를 승계하고 기존과 같은 내용의 임대차계약을 체결했습니다.

임대의무기간이 지나자 피고는 자격을 갖춘 임차인들과 분양계약을 체결했지만, 원고에게는 같은 세대인 부친의 주택 소유와 무상전대 등을 이유로 자격이 없다고 보아 분양계약을 체결하지 않았습니다. 원고가 소유권이전등기를 청구하자 원심은 입주 전 해지 세대 입주자도 선착순 입주자에 해당한다고 보아 자격을 인정했습니다.

핵심 쟁점

우선 분양전환은 법에서 정한 임차인이 임대주택을 먼저 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다. 이 사건에서는 개정 공공주택 특별법의 선착순 입주자라는 표현을 종전 임대주택법과 같은 의미로 해석해야 하는지가 문제였습니다.

특히 공개모집 절차로 이미 입주자가 선정되고 계약까지 체결된 주택이 해지되어 다시 공급된 경우를, 신청 미달로 처음부터 남은 주택의 선착순 공급과 같게 취급할 수 있는지가 핵심이었습니다.

법원의 판단

대법원은 개정 공공주택 특별법의 입법 목적과 관련 규정, 개정 경과를 종합하면 선착순의 방법이라는 표현은 종전 임대주택법에서와 동일하게 해석해야 한다고 보았습니다. 따라서 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따른 선착순 선정이어야 했습니다.

그 규정은 정해진 입주자 선정절차를 거쳤으나 공급 주택보다 신청자가 적어 남은 주택에 대하여, 공급대상 기준의 적용을 배제하고 선착순으로 공급하는 경우를 뜻했습니다. 이미 선정된 입주자가 계약을 체결했다가 해지한 주택의 재공급은 여기에 해당하지 않았습니다.

입주 전 해지 세대의 새 입주자는 예비입주자 선정에 관한 구 주택공급규칙 제16조에서 정한 바에 따라야 하므로, 이 사건 원고를 개정법의 해당 선착순 입주자 규정에 따른 우선 분양전환 대상자로 판단할 수 없었습니다. 대법원은 원심이 선착순 입주자의 의미를 잘못 해석했다고 보아 파기환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

해지 후 남은 집이라는 일상적 표현과 법률상 신청 미달로 남은 주택은 다릅니다. 같은 공실이라도 최초 모집에서 신청이 부족했던 것인지, 선정·계약 이후 해지된 것인지에 따라 입주자 선정의 법적 근거가 달라집니다.

이 사건에서는 주택소유기준이나 무상전대에 관한 당사자 간 다툼도 있었지만, 대법원의 파기 이유는 선착순 입주자라는 선행 요건에 관한 것이었습니다. 다른 자격요건을 충족했다는 주장만으로 그 요건을 대신할 수 없다는 점을 구별하여 읽어야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다224740 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개