대법원은 2023년 2월 23일 선고한 2022다285127 소유권이전등기 판결에서 입주 전 계약이 해지된 공공건설임대주택에 새로 입주한 사람은 선착순 입주자에 관한 우선 분양전환 규정의 대상이 아니라고 판단했습니다. 원고의 청구를 받아들인 원심판결을 파기하고 사건을 대전지방법원에 환송했습니다.

사건 개요

종전 임차인은 2012년 공공건설임대아파트의 임대차계약을 체결했다가 입주 전에 계약을 해지했습니다. 원고는 2015년 6월 해당 아파트에 관하여 새 임대차계약을 체결하고 입주했으며, 이후 임대사업자 지위를 승계한 피고와 같은 내용의 계약을 체결했습니다.

임대의무기간이 지나자 피고는 자격이 있다고 판단한 임차인들과 분양계약을 체결했지만, 원고는 우선 분양전환 대상자가 아니라며 계약을 체결하지 않았습니다. 원고는 우선 분양전환에 따른 소유권이전등기를 청구했고, 원심은 원고의 자격을 인정했습니다.

핵심 쟁점

분양전환은 임대주택을 매각하는 것이고, 우선 분양전환은 법에서 정한 임차인에게 먼저 분양받을 기회를 부여하는 제도입니다. 이 사건에서는 분양전환이 완료되지 않은 주택에 어떤 법률을 적용할지와 법률상 선착순 입주자의 의미가 문제였습니다.

처음 모집할 때 신청자가 부족해 남은 주택에 입주한 경우와, 이미 선정되어 계약한 사람이 입주 전에 계약을 해지한 주택을 다시 공급받은 경우를 같게 볼 수 있는지가 핵심이었습니다.

법원의 판단

대법원은 원고에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 피고 소유로 남아 있는 주택에는, 2020년 12월 22일 개정된 공공주택 특별법의 시행 시점부터 부칙에 따라 개정 규정이 적용된다고 보았습니다. 이 점에서는 원심의 판단과 같았습니다.

다만 개정법에서 정한 선착순 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선정된 사람을 뜻한다고 해석했습니다. 이는 정해진 입주자 선정절차를 거쳤지만 공급 주택보다 신청자가 적어 남은 주택을 공급대상 기준의 적용을 배제하고 선착순으로 공급한 경우입니다.

입주 전 해지 세대는 이미 정해진 절차로 입주자가 선정되고 계약까지 체결된 뒤 그 계약이 해지된 주택입니다. 따라서 처음부터 신청 미달로 남은 주택과 다르고, 그 새 입주자는 해당 선착순 입주자 규정의 적용을 받을 수 없다고 보았습니다.

원고는 입주 전 해지 세대 입주자이므로 개정 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에 따른 우선 분양전환 대상자가 될 수 없었습니다. 대법원은 이와 달리 판단한 원심에 법리오해가 있다고 보아, 다른 상고이유에 대한 판단을 생략하고 파기환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

모집 안내나 실제 계약 과정에서 선착순이라는 표현을 사용했는지보다 해당 주택이 어떤 경위로 다시 공급되었는지가 중요합니다. 신청 미달로 남은 주택인지, 기존 입주자의 계약 해지로 나온 주택인지를 구별해야 합니다.

계속 거주했다거나 분양전환 시점에 주택소유기준을 충족했다는 사정만으로 이 조항의 자격이 완성되지는 않습니다. 선착순 입주자에 해당한다는 전제도 갖추어야 합니다. 이 판결은 특정 조항의 적용요건을 판단한 것이므로 취득 경위와 적용 법률·부칙을 함께 살펴야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다285127 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개