대법원은 2023년 2월 23일 선고한 2022두57381 판결에서 구 공인중개사법상 서명·날인의 대상은 거래당사자에게 교부하는 확인·설명서이며 중개사 보관본은 포함되지 않는다고 판단했습니다. 별도 보관 원본의 서명 누락을 근거로 업무정지를 적법하다고 본 원심판결을 파기하고 대구고등법원에 환송했습니다.

사건 개요

개업공인중개사인 원고는 전세계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서 원본을 여러 장 작성하여 거래당사자와 상대방 공인중개사에게 교부하고 한 장을 보관했습니다. 이후 현장 점검에서 보관 중인 확인·설명서에 원고의 서명이 빠져 있는 등 위반행위가 적발되었습니다.

구미시장은 확인·설명서의 서명 또는 날인 누락을 이유로 업무정지 1개월 15일 처분을 했습니다. 원고가 처분 취소를 구했지만 원심은 보관 중인 서류에 서명하지 않은 행위도 해당 조항 위반이라고 판단했습니다.

핵심 쟁점

거래당사자에게 확인·설명서를 교부할 의무와 그 사본을 보존할 의무가 규정된 상황에서, 서명·날인의 대상이 보관 서류까지 포함하는지가 쟁점이었습니다.

보관본이 교부본을 그대로 복사한 것이 아니라 별도로 작성한 원본이라면, 보관본의 서명 누락으로 교부본에도 서명이 없었다고 추정할 수 있는지도 문제되었습니다.

법원의 판단

대법원은 이 처분이 2018년 계약 작성 당시 위반행위에 대한 제재이므로 특별한 규정이 없는 한 위반 당시의 구 공인중개사법을 적용해야 한다고 보았습니다. 당시 조항은 거래당사자에게 확인·설명서를 교부하고 사본을 보존하도록 하며, 확인·설명서에 개업공인중개사가 서명과 날인을 하도록 정하고 있었습니다.

서명·날인 의무의 취지는 분쟁을 예방하고 공정한 중개행위를 담보하며 업무 수행의 직접성과 공식성을 확보하는 데 있다고 설명했습니다. 조항의 내용·체계·취지와 불이익 처분의 근거법령을 엄격하게 해석해야 한다는 원칙에 따라, 서명·날인 대상은 거래당사자에게 교부하는 서류이고 보관하는 서류는 포함되지 않는다고 판단했습니다.

이 사건 보관본은 교부본의 복사 사본이 아니라 계약 당시 따로 작성한 원본이었습니다. 따라서 보관본에 서명이 없다는 사실만으로 거래당사자에게 준 원본에도 서명이 없었다고 볼 수 없다고 설명했습니다. 기록에는 교부본의 서명 누락 증거가 보이지 않고, 원고는 오히려 서명과 날인이 모두 있는 서류를 교부본이라는 취지로 제출했습니다.

대법원은 보관본의 서명 누락 자체를 해당 의무 위반으로 본 원심에 법리오해가 있다고 판단했습니다. 나머지 상고이유의 판단을 생략하고 원심판결을 파기하여 대구고등법원에 환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

서류의 제목이 같아도 실제로 누구에게 교부된 문서인지, 단순 복사본인지 별도로 작성한 원본인지가 중요했습니다. 이 판결은 보관본에서 발견된 흠결을 곧바로 거래당사자 교부본의 흠결로 연결할 수 없다고 보았습니다.

중개사의 확인·설명이나 보존 의무가 모두 없어졌다는 뜻은 아닙니다. 특정 시기의 법령상 서명·날인 의무의 대상을 해석한 판단이며, 대법원이 업무정지처분을 직접 취소한 것이 아니라 원심을 파기하여 다시 심리하도록 했다는 점도 구별해야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022두57381 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개