[2019.03.28] [대법원·민사·주택임대차] 신탁 종료로 임대인이 소유권을 회복한 때의 임차권 대항력
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대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879·2018다44886 판결 · 임차보증금반환·건물인도 · 상고기각
사건 개요
주택을 신탁한 위탁자가 임차인과 임대차계약을 맺은 뒤 신탁 종료로 소유권을 되찾으면서 근저당권을 설정했습니다. 이후 경매 매수인과 임차인 사이에 보증금 반환 및 주택 인도를 둘러싼 분쟁이 발생했습니다.
핵심 쟁점
임대권한 없이 체결한 임대차에서 임대인이 나중에 소유권을 회복한 경우 임차인이 언제 대항력을 취득하는지가 핵심 쟁점입니다.
법원의 판단
대법원은 수탁자의 동의 없이 임대한 위탁자가 나중에 소유권을 회복한 경우에도 주택임대차보호법의 대항력 규정이 적용될 수 있다고 설명했습니다. 이 사건에서는 소유자가 아닌 임차인이 이미 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 주민등록이 임차권을 공시하고 있었습니다. 따라서 위탁자가 소유권이전등기를 마쳐 적법한 임대권한을 취득한 즉시 임차인의 대항력이 생겼으며, 그 뒤 설정된 근저당권에 기초한 경매의 매수인에게도 대항할 수 있다고 보아 상고를 기각했습니다.
판결을 읽는 포인트
모든 신탁주택 임차인이 계약 당시부터 대항력을 갖는다는 의미는 아닙니다. 신탁계약상 임대권한, 소유권 회복 시점, 인도와 주민등록의 공시 기능 및 근저당권 등기와의 선후를 함께 확인해야 합니다.
법원 공식 공개 판결문을 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.