대법원은 2023년 3월 30일 선고한 2021다264253 임대차보증금 판결에서 원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고 대전지방법원에 환송했으며, 피고의 상고는 모두 기각했습니다.

사건 개요

원고 두 명과 다른 공동임차인 한 명은 보증금 2억 원에 건물을 함께 빌려 식당을 운영하기로 했습니다. 세 사람은 같은 금액을 출연하되, 실제 식당 운영과 운영비 부담은 다른 공동임차인이 맡고 원고들은 매월 일정 금액을 받기로 했습니다.

영업이 부진해 차임이 연체되자 실제 운영자와 임대인은 임대차를 합의해지했습니다. 두 사람은 연체차임뿐 아니라 식당 운영상 채무, 임금채무 일부와 운영자금 대여금 등을 합한 약 1억 5,000만 원을 보증금에서 공제하기로 했습니다. 이후 운영자의 채권자는 보증금반환채권 중 43,404,524원에 대해 압류 및 전부명령을 받았고, 그 명령은 확정되었습니다.

핵심 쟁점

공동임차인 중 한 명이 임대인과 단독으로 맺은 공제합의가 다른 임차인에게도 효력이 있는지, 그리고 그 한 명을 채무자로 한 압류 및 전부명령 때문에 다른 임차인들이 청구할 보증금도 줄어드는지가 문제였습니다.

이 사건 보증금반환채권은 공동임차인들의 불가분채권으로 인정되었습니다. 이는 각자가 자기 몫만 따로 청구하는 구조와 달리, 각 채권자가 모든 채권자를 위해 채권 전부의 이행을 청구할 수 있는 관계를 말합니다. 전부명령은 압류한 채권을 집행채권자에게 이전하는 집행방법입니다.

법원의 판단

대법원은 보증금반환채권을 불가분채권으로 본 원심의 판단을 받아들였습니다. 그러나 식당 운영상 채무 중 임대차계약과 직접 관련이 없는 채무는 별도 합의가 없는 한 임대차보증금으로 담보된다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

또한 다른 원고들의 관여 없이 공동임차인 한 명이 맺은 공제합의는 원칙적으로 원고들에게 효력이 없다고 보았습니다. 원고들로부터 공제합의에 관한 대리권을 받았다는 등의 사정이 있어야 하는데, 원심은 이를 심리하지 않고 실제 운영자가 실질적인 임차인이라는 이유로 합의의 효력을 인정했습니다.

압류 및 전부명령으로 운영자의 채권 일부가 그 채권자에게 이전되더라도, 집행채무자가 아닌 원고들의 채권 귀속은 달라지지 않는다고 판단했습니다. 원고들은 모든 채권자를 위해 보증금반환채권 전부의 이행을 청구할 수 있고, 전부채권자는 이전받은 금액 범위에서 원고들과 함께 불가분채권자의 지위를 갖게 됩니다. 금전채권의 일부만 전부된 경우도 같습니다.

따라서 전부된 금액만큼 원고들의 청구 범위를 줄인 원심 판단도 잘못이라고 보았습니다. 대법원은 원고들 패소 부분을 파기환송하고 피고의 상고를 모두 기각했습니다. 반환할 보증금의 최종 액수를 직접 확정한 판결은 아닙니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결에서는 공동임차인 사이의 내부 운영약정, 임대인과의 보증금 관계, 채권자의 강제집행을 구분해야 합니다. 한 사람이 식당 운영을 전담했다는 사실만으로 다른 임차인들의 보증금 권리까지 처분할 권한을 당연히 갖는 것은 아니었습니다.

다른 임차인들이 전부의 이행을 청구할 수 있다는 판단은 각자가 보증금 전액을 중복해서 받을 수 있다는 뜻이 아닙니다. 모든 채권자를 위한 이행이라는 불가분채권의 구조를 전제로 합니다. 또한 이 사건의 채권 성질을 인정한 것이므로, 모든 공동명의 임대차에서 같은 결론이 나온다고 일반화하기보다 계약과 당사자 관계를 함께 살펴야 합니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2021다264253 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개