대법원은 2023년 4월 13일 선고한 2021다250285 수분양자지위확인의 소 판결에서 원심판결을 파기하고 서울고등법원에 환송했습니다. 주택 공급질서 교란행위로 공급계약이 해제될 때 대금 총액의 10%를 위약금으로 정한 이 사건 조항은 별도의 설명의무 대상이 아니라고 판단했습니다.

사건 개요

북한이탈 주민인 최초 계약자는 알선 조직에 주택청약저축통장과 관련 서류 등을 양도한 사실을 숨긴 채 아파트 특별공급 입주자로 선정되어 공급계약을 체결했습니다. 이후 입주자저축 증서 등의 양도 금지 위반으로 유죄판결이 확정되었고, 공급자는 계약 해제를 통지했습니다.

원고는 공급계약상 지위를 양수한 사람으로서 이미 납부된 공급대금의 반환을 구했습니다. 공급자는 주택공급 규칙 위반으로 계약이 해제되면 공급대금 총액의 10%를 귀속시키는 위약금 조항에 따라 공제해야 한다고 다투었습니다. 원심은 조항을 설명하지 않았다는 이유로 공제를 허용하지 않았습니다.

핵심 쟁점

계약서에 위약금 조항이 있다는 사실과 별개로, 사업자가 그 조항을 개별적으로 설명해야 계약 내용으로 주장할 수 있는지가 쟁점이었습니다. 약관의 설명의무는 고객이 모르는 중요한 내용 때문에 예상하지 못한 불이익을 받지 않도록 하는 의무입니다.

대법원은 특히 공급질서를 어긴 계약자의 책임으로 계약이 유지될 수 없어진 경우, 대금의 10%를 위약금으로 부담한다는 내용을 별도 설명 없이도 예상할 수 있는지 살폈습니다.

법원의 판단

대법원은 중요한 약관 내용이라도 거래상 일반적이고 공통되어 별도 설명 없이 충분히 예상할 수 있는 사항이라면 설명의무가 없다고 설명했습니다. 법령 내용을 되풀이하거나 부연하는 정도의 조항도 같은 원칙이 적용된다고 보았습니다.

이 사건 공급계약은 공급자와 공급받는 사람 양쪽의 책임 있는 사유에 따른 해제와 위약금을 정하고 있었습니다. 대법원은 한쪽의 책임으로 계약이 해제되는 경우에 대비하여 대금 총액의 10%를 위약금으로 정하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있다고 보았습니다.

또한 특별공급 지위를 임의로 제3자에게 이전하는 행위는 실수요자 중심의 공정한 공급질서를 해치고 형사처벌까지 받는 행위라고 설명했습니다. 이 사건 위약금은 그로 인해 공급자가 재공급 절차를 진행하며 입을 수 있는 손해를 미리 정한 손해배상액의 예정이라고 판단했습니다.

따라서 이러한 행위가 발각되면 계약이 유지될 수 없고 공급자의 손해를 배상해야 한다는 점은 개별 설명 없이도 충분히 예상할 수 있다고 보았습니다. 일부 다른 공급계약서에 같은 조항이 없다는 사정만으로 달라지지 않는다고 판단했습니다. 설명의무 불이행을 이유로 공제를 배척한 원심판결은 파기환송했습니다.

판결을 읽는 포인트

이 판결은 모든 위약금 조항이 설명의무에서 제외된다는 뜻이 아닙니다. 공급질서 교란이라는 해제 사유, 쌍방의 책임을 정한 계약 구조, 거래상 흔한 10% 약정과 재공급 손해의 성격을 함께 고려했습니다.

위약금 조항의 설명의무와 최종 반환액은 구별해서 읽어야 합니다. 대법원은 설명하지 않았다는 이유만으로 이 사건 공제를 배척한 판단을 바로잡아 다시 심리하도록 했으며, 최종 지급액을 직접 확정하지 않았습니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2021다250285 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개