대법원은 2023년 4월 13일 선고한 2022다309337 청구이의 판결에서 임대인의 상고를 기각했습니다. 코로나19 관련 임시 특례와 변제충당 순서를 반영하면 조정에서 정한 임대차 자동해지 사유가 없다고 본 원심 판단을 유지했습니다.

사건 개요

임차인과 임대인은 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 이르면 임대차계약이 자동으로 해지된다는 내용으로 조정했습니다. 이후 임대인이 자동해지를 이유로 조정조서에 따른 강제집행을 시도하자 임차인은 청구이의 소송을 제기했습니다.

임차인은 상가임대차법 제10조의9에 따른 특례기간의 연체차임을 구별하고 자신이 지급한 돈을 올바른 순서로 반영하면, 자동해지 사유가 되는 연체액이 3개월분에 이르지 않는다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체차임에 관한 임시 특례가 일부 지급한 차임의 변제충당에 어떤 영향을 주는지가 문제였습니다. 변제충당은 지급한 돈으로 여러 채무를 모두 갚을 수 없을 때 어느 채무부터 소멸시키는지 정하는 것입니다.

특례기간의 차임은 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 보호의 제외 및 계약해지 사유가 되는 연체차임에서 제외되었습니다. 그러나 다른 권리에는 영향을 미치지 않는 규정이므로 차임채무 자체가 면제되는 것은 아니었습니다.

법원의 판단

대법원은 해당 조항이 코로나19로 매출과 소득이 줄어든 상가임차인이 영업기반을 잃을 위험을 줄이기 위해 마련된 임시 특례라고 설명했습니다. 변제충당에 관한 민법 규정은 당사자 약정으로 달리 정할 수 있지만, 상가임대차법에 반하여 임차인에게 불리한 약정의 효력은 인정할 수 없다고 보았습니다.

임차인이 지급한 돈이 연체액 전부에 미치지 못하면 임차인이 충당 대상을 지정할 수 있습니다. 그러나 임대인의 충당 지정이 특례에 반한다면 이를 적용할 수 없고, 합의충당이나 임차인의 지정 등 특별한 사정이 없다면 지급 당시를 기준으로 민법상 법정충당 순서에 따라야 한다고 판단했습니다.

이 경우 아직 지급기일이 오지 않은 차임보다 이미 지급기일이 지난 연체차임에 먼저 충당합니다. 이미 기일이 지난 차임 중에서는 특례기간의 연체차임이 계약해지 등 권리행사 제한으로 상대적으로 변제이익이 적으므로, 다른 연체차임보다 나중에 충당된다고 설명했습니다. 여기서 변제이익은 어느 채무부터 갚는 것이 채무자에게 더 이로운지를 뜻합니다.

원심은 지급된 차임을 위 원칙에 따라 충당하고 특례기간의 연체 잔액을 구별하여, 자동해지 판단에 반영할 나머지 연체액이 차임·관리비 3개월분에 미치지 못한다고 보았습니다. 대법원은 이 판단에 법리오해나 판단누락이 없다고 보아 임대인의 상고를 기각했습니다.

판결을 읽는 포인트

같은 총액을 지급했더라도 어느 달 차임을 갚은 것으로 처리하는지에 따라 계약해지 여부가 달라질 수 있습니다. 이 사건에서는 과거의 특례기간 차임이 남아 있다는 사실만으로 해지를 판단하지 않고, 지급 시점과 충당 순서 및 특례가 적용되는 잔액을 나누어 계산했습니다.

특례는 2020년 9월 29일부터 6개월간의 연체차임에 관한 한시적 규정이었습니다. 모든 시기의 차임 연체에 계속 적용되는 규정이나 임대료 면제 제도로 이해해서는 안 됩니다. 또한 합의나 임차인의 지정 등 구체적인 사정이 있으면 충당 검토가 달라질 수 있으므로, 이 판결의 후순위 충당 결론을 모든 경우에 일률적으로 적용해서도 안 됩니다.

법원·헌법재판소 공식 공개 자료를 바탕으로 작성한 판례 해설입니다. 소개한 판단은 당시 법령과 해당 사건의 사실관계를 전제로 하며, 구체적인 사안과 현재 법령에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 2022다309337 공식 공개 판결문 · 대법원 공식 판례 소개